Madrid vs Barcelona: Die Immobilienpreislücke, die erst durch die Inflation sichtbar wird

Im Jahr 2010 lagen die abgeschlossenen Wohnimmobilienkäufe in Barcelona bei durchschnittlich 3.353 EUR pro Quadratmeter, verglichen mit 2.998 EUR in Madrid. Beide Städte verzeichneten in der Finanzkrise nach 2008 deutliche Preisrückgänge bis zum Tiefpunkt der Reihe im Jahr 2013, bevor sich Barcelona Mitte der 2010er-Jahre deutlich schneller erholte.

Barcelonas Vorsprung erreichte 2017 mit 554 EUR pro Quadratmeter seinen Höchstwert (493 EUR im Jahr 2018) und betrug 2020 noch immer 446 EUR, als ein Quadratmeter in Barcelona durchschnittlich 3.577 EUR kostete gegenüber 3.131 EUR in Madrid.

Nach 2020 entwickelten sich beide Märkte mit sehr unterschiedlichem Tempo. In Barcelona sank der durchschnittliche Transaktionspreis zwischen 2020 und 2023 real um 6,4%, bevor er sich 2024 und 2025 erholte. Madrid hingegen verzeichnete in jedem einzelnen Jahr von 2021 bis 2025 ein positives inflationsbereinigtes Wachstum - mit geringeren realen Zuwächsen in den Jahren 2022 und 2023 (+0,7% und +1,4%, als sich das nominale Jahreswachstum von +9,1% im Jahr 2022 auf +5,0% im Jahr 2023 abschwächte), gefolgt von einer starken Beschleunigung in den Jahren 2024 und 2025 -, überholte Barcelona im Jahr 2024 (4.192 EUR gegenüber 4.078 EUR pro Quadratmeter) und baute seinen Vorsprung bis 2025 auf 331 EUR pro Quadratmeter aus.

Immobilienpreise werden fast immer in nominalen Euro angegeben - also dem Betrag, der im jeweiligen Kaufjahr im Notarvertrag steht. Bei sehr niedriger Inflation stimmen nominale Preisänderung und realer Kaufkraftgewinn nahezu überein. Bei hoher Inflation hingegen können nominale Zahlen einen irreführenden Eindruck erwecken.

Zwischen 2020 und 2025 stiegen die Verbraucherpreise in Spanien laut offiziellem nationalem Verbraucherpreisindex um 22,1%. Die durchschnittlichen Transaktionspreise pro Quadratmeter mussten in diesen fünf Jahren also um 22,1% steigen, allein um denselben realen Gegenwert zu halten.

In Madrid stieg der stadtweite durchschnittliche Transaktionspreis pro Quadratmeter zwischen 2020 und 2025 nominal um 53,8%. Gemessen in konstanten Euro des Jahres 2025 verzeichnete der Durchschnittspreis in Madrid ein reales Plus von 26,0%. In Barcelona stiegen die nominalen Durchschnittspreise im selben Zeitraum um 25,4%, was inflationsbereinigt lediglich 2,7% reales Wachstum in fünf Jahren bedeutet, also rund 0,5% pro Jahr. Da diese Reihen den durchschnittlichen Quadratmeterpreis aller im jeweiligen Jahr verkauften Wohnungen messen und nicht Wiederverkäufe identischer Einzelobjekte, bilden sie das allgemeine Marktpreisniveau ab und nicht den individuellen Veräußerungsgewinn einzelner Eigentümer.

Auch andere Vergleichszeiträume bestätigen diesen Befund. Vom Vorpandemiejahr 2019 bis 2025 legte Madrid real um 23,7% zu, Barcelona um 4,9%. Über den gesamten Fünfzehnjahreszeitraum von 2010 bis 2025 liegt Madrid real 19,0% über seinem Niveau von 2010, während Barcelona real noch 0,9% unter seinem Wert von 2010 notiert.

In Madrid erfasste der reale Preisanstieg das gesamte Stadtgebiet. Alle 140 statistischen Bezirke mit vollständigen Preisdaten zwischen 2020 und 2025 wuchsen schneller als die Inflation. Selbst das am langsamsten wachsende Gebiet im Raum Barajas und Timón legte real noch um 1,6% zu, während fast vier von fünf Bezirken der Hauptstadt (109 von 140 bzw. 77,9%) real um mindestens 15% stiegen und fast sechs von sieben Bezirken (120 von 140 bzw. 85,7%) real mindestens 10% gewannen. Auch gemessen ab dem Vorpandemiejahr 2019 bis 2025 bleibt das Bild nahezu unverändert: 139 von 140 Bezirken in Madrid verzeichnen reale Zugewinne.

Barcelona zeigte ein deutlich uneinheitlicheres Bild. Von den 74 statistischen Bezirken der Stadt lagen 50 zwischen 2020 und 2025 vor der Inflation, während in 24 Bezirken - fast einem Drittel der Stadt (32,4%) - die durchschnittlichen Transaktionspreise pro Quadratmeter real sanken. Sieben dieser Bezirke verzeichneten relativ geringe Rückgänge von weniger als 2%.

Dieser reale Rückgang wird auf den ersten Blick leicht übersehen, weil 23 der 24 betroffenen Bezirke in Barcelona im Jahr 2025 dennoch höhere nominale Verkaufspreise aufwiesen als 2020. Räumlich verteilen sich die 24 Bezirke auf acht der zehn Verwaltungsbezirke Barcelonas - darunter alle fünf statistischen Bezirke in Ciutat Vella (angeführt vom Gotischen Viertel el Barri Gòtic, dem einzigen Gebiet beider Städte mit nominalem Preisrückgang, bei -2,1% nominal und -19,8% real) sowie Teile von Sants-Montjuïc, Gràcia, Sant Martí, Eixample, Les Corts, Sant Andreu und Sarrià-Sant Gervasi -, während sämtliche statistischen Bezirke in Nou Barris und Horta-Guinardó vor der Inflation blieben.

Da 2020 ein Pandemiejahr war, hängt die genaue Zahl der Bezirke unterhalb der Inflation in Barcelona vom gewählten Startpunkt ab: Zwischen 2020 und 2025 gingen 24 der 74 Bezirke real zurück, verglichen mit 16 von 74 gemessen ab dem Vorpandemiejahr 2019 bis 2025 und lediglich 1 von 74 über den längeren Zehnjahreszeitraum von 2015 bis 2025.

Madrids stärkste reale Zugewinne zwischen 2020 und 2025 erstreckten sich sowohl über zentrale Viertel als auch über Bezirke im Süden der Stadt. Im Zeitraum 2020-2025 lagen an der Spitze die statistischen Bezirke Niño Jesús-Jerónimos in Retiro (+49,8% real), Justicia in Centro (+48,1% real) und Imperial in Arganzuela (+41,8% real), gefolgt von südlichen Bezirken in Usera (+39,5% real in Zofío) und Vicálvaro (+38,8% real in Casco Histórico de Vicálvaro-2). Auch die Spitzenlagen in Salamanca erzielten deutliche reale Zuwächse - angeführt von Goya (+38,2% real), Lista (+34,9% real) und Recoletos (+30,1% real auf 10.952 EUR pro Quadratmeter im Jahr 2025). Die genaue Rangfolge einzelner Bezirke hängt vom gewählten Startjahr ab, da mehrere Bezirksdurchschnitte im Jahr 2020 bei kleinen jährlichen Fallzahlen unter ihr Niveau von 2019 fielen. Alle Einzelwerte der 214 Bezirke lassen sich in der interaktiven Tabelle unten abrufen.

Diese Quartalsdaten des Colegio de Registradores de España (CORPME) erfassen eingetragene Wohnimmobilienkäufe auf Provinzebene über gleitende Zwölfmonatszeiträume und decken alle 179 Gemeinden der Provinz Madrid sowie alle 311 Gemeinden der Provinz Barcelona ab.

Zwischen dem zweiten Quartal 2020 und dem zweiten Quartal 2026 stiegen die Verbraucherpreise in Spanien um 23,5%. In diesen sechs Jahren legten die durchschnittlichen Transaktionspreise in der Provinz Madrid nominal um 56,8% zu (von 2.745 EUR auf 4.305 EUR pro Quadratmeter), was einem realen Zuwachs von 27,0% entspricht.

Im gleichen Sechsjahreszeitraum bis Q2 2026 stiegen die registrierten Transaktionspreise in der Provinz Barcelona nominal um 26,6% (von 2.555 EUR auf 3.234 EUR pro Quadratmeter). Bereinigt um den Verbraucherpreisanstieg von 23,5% ergibt sich in der Provinz Barcelona über sechs Jahre ein reales Plus von 2,5%, womit sich auf Provinzebene eine ähnliche Divergenz bis Mitte 2026 zeigt.

Über die 432 spanischen Gemeinden mit vollständigen Preisbeobachtungen für 2020 und 2025 im INE Urban Audit hinweg verzeichneten 431 im Jahr 2025 höhere nominale Hauspreise als 2020. Auf den ersten Blick stiegen die Preise fast überall. Zieht man jedoch die Inflation von 22,1% ab, fielen 99 dieser 432 Gemeinden (22,9%) in realen Werten.

Ein Vergleich zehn ausgewählter großer spanischer Städte zeigt die Einordnung von Madrid und Barcelona im nationalen Städtevergleich. Madrid (+26,0% real, +53,8% nominal) liegt nahe der Spitze dieser Auswahl hinter dynamischen Küstenmärkten wie Málaga (+29,1% real) und València (+27,2% real) sowie vor Alicante (+19,2% real) und Palma de Mallorca (+17,4% real). Am anderen Ende des Vergleichs verzeichneten Bilbao (+7,1% real), Barcelona (+2,7% real) und Sevilla (+1,9% real) zwischen 2020 und 2025 das geringste inflationsbereinigte Wachstum.

Inflationsbereinigung im Vergleich zu lokalen Haushaltseinkommen

Die Bereinigung der Hauspreise um die Verbraucherpreisinflation beantwortet eine konkrete Frage: Sind die durchschnittlichen Transaktionspreise pro Quadratmeter schneller gestiegen als die allgemeinen Lebenshaltungskosten? Die Erschwinglichkeit für einheimische Haushalte ist eine gesonderte Frage und hängt davon ab, wie stark die lokalen Haushaltseinkommen im selben Zeitraum gewachsen sind.

Offizielle kommunale Einkommensdaten des INE (Atlas de Distribución de Renta de los Hogares, veröffentlicht bis 2024) zeigen, dass die Nettohaushaltseinkommen zwischen 2015 und 2024 in beiden Städten sowohl nominal als auch nach Abzug der Inflation gestiegen sind. Im selben Neunjahreszeitraum legten die durchschnittlichen Wohnimmobilienpreise pro Quadratmeter in beiden Hauptstädten jedoch deutlich schneller zu als die lokalen Haushaltseinkommen, wobei die Lücke zwischen Preis- und Einkommenswachstum in Madrid größer ausfiel als in Barcelona, wie die untenstehende Tabelle zeigt. Da diese Gemeindedaten das durchschnittliche Nettoeinkommen aller ansässigen Haushalte messen und nicht das Einkommen der tatsächlichen Immobilienkäufer, spiegeln sie die lokale Einkommenskraft wider und nicht vorhandenes Immobilienvermögen, Ersparnisse oder auswärtiges Kapital, das ebenfalls in Wohnungskäufe fließt.

Wenn nach Jahren geringer Teuerung die Inflation zurückkehrt, verlieren nominale Preisstatistiken auf den ersten Blick an Aussagekraft. Ein Anstieg der durchschnittlichen Verkaufspreise um 25% über fünf Jahre bedeutet bei 1% Jahresinflation einen deutlichen realen Zuwachs, hält aber kaum die Kaufkraft, wenn das allgemeine Preisniveau um 22% gestiegen ist.

Für Käufer, die Madrid und Barcelona vergleichen, haben die vergangenen fünf Jahre eine langjährige Hierarchie umgekehrt. Madrid ist pro Quadratmeter nicht mehr die günstigere Alternative zu Barcelona, sondern weist stadtweit höhere durchschnittliche Transaktionspreise und ein reales Plus in sämtlichen 140 statistischen Bezirken mit vollständigen Daten für 2020 bis 2025 auf.

In Barcelona hängt die Entwicklung stark vom jeweiligen Stadtteil ab. Zwei Drittel der statistischen Bezirke lagen zwischen 2020 und 2025 vor der Inflation, während knapp ein Drittel trotz steigender nominaler Preise real zurückfiel. Da durchschnittliche Quadratmeterpreise die Zusammensetzung der im jeweiligen Zeitraum verkauften Wohnungen widerspiegeln und nicht Wiederverkäufe identischer Objekte messen, sollten Käufer und Eigentümer die konkrete Entwicklung einzelner Bezirke und das direkte Umfeld betrachten.