Empirische Stedelijke Economie & Ruimtelijk Onderzoek

De prijs van bereikbaarheid in Spanje

Een analyse van 100 gemeentelijke woningmarkten op basis van 236.970 transacties van bestaande appartementen, waarin de relatie tussen buurtbereikbaarheid en woningprijzen wordt onderzocht.

Onderzoeksteam BarrioRadar
Link naar deze bevinding Reddit X RSS
The Price of Accessibility in Spain: Empirical Analysis of 100 Municipal Housing Markets Covering 236,970 Transactions - BarrioRadar Research
Vergelijking van buurtbereikbaarheidsscores met officiele Notariado-transactieprijzen per vierkante meter voor bestaande appartementen in de 100 grootste gemeenten van Spanje.
236.970
Transacties bestaande appartementen
Notariële transacties die de basis vormen voor 100 gemeentelijke prijsbenchmarks (214.101 met volledige prijsinformatie)
+13,2%
Samenhangend prijsverschil
Gemiddeld €/m²-verschil bij bestaande appartementen per 10 punten in BarrioRadar-score
29,2%
Verklarende kracht van OV
Sterkste afzonderlijke samenhang met woningprijzen onder de vier bereikbaarheidsdimensies
100
Beoordeelde gemeenten
De 100 grootste gemeenten van Spanje, goed voor 22,6 mln. inwoners en 2,90 mln. adresportalen

Managementsamenvatting: Bereikbaarheid en woningprijzen in 100 gemeenten

In de 100 grootste gemeenten van Spanje hebben plaatsen met een betere dagelijkse bereikbaarheid doorgaans hogere prijzen per vierkante meter voor bestaande appartementen - maar bereikbaarheid verklaart slechts een deel van de grote verschillen tussen lokale woningmarkten.

Gemeenten met vergelijkbare appartementenprijzen kunnen sterk uiteenlopende BarrioRadar-scores hebben - en gemeenten met vergelijkbare scores kunnen sterk uiteenlopende prijzen kennen.

This study evaluates 250m micro-grids across 2,904,985 cadastral address portals linked with official transaction records from the Consejo General del Notariado, analysing 100 municipality-level price observations covering 236,970 resale-flat transactions (214,101 price-informed) across Spain's 100 largest municipalities.

Toelichting op de woningmarktindicator (€/m²)

Deze studie analyseert de officiele transactieprijs per vierkante meter (€/m²) voor bestaande appartementen op basis van notariële akten die zijn geregistreerd door de Consejo General del Notariado. Het gaat om daadwerkelijk betaalde aankoopprijzen voor appartementen, en niet om vraagprijzen op vastgoedportalen, totale aankoopbudgetten of lokale betaalbaarheid.

+13,2%
Bereikbaarheid en prijs bewegen samen
Over de 100 onderzochte gemeenten hangt een 10 punten hogere BarrioRadar-score samen met een circa 13,2% hogere vierkantemeterprijs voor bestaande appartementen.
OV springt eruit
Openbaar vervoer vertoont het sterkste afzonderlijke verband
Van de vier onderzochte bereikbaarheidsdimensies vertoont openbaar vervoer op zichzelf de sterkste samenhang met de prijzen van bestaande appartementen.
Prijs is geen bereikbaarheid
Vergelijkbare prijzen kunnen een totaal andere bereikbaarheid betekenen
Gemeenten met vergelijkbare appartementenprijzen kunnen sterk uiteenlopende BarrioRadar-scores hebben - en gemeenten met vergelijkbare scores kunnen sterk uiteenlopende prijzen kennen.

Gemeentelijke praktijkvergelijkingen: Wat dit concreet betekent

Casus 1 • Gelijke Bereikbaarheid
Vrijwel identieke gemeten bereikbaarheid. Totaal verschillende woningprijzen.
Donostia / San Sebastián Score 52.3 • €6,337/m²
Manresa Score 51.8 • €1,355/m²
Measured Contrast Δ 0.5 pts • +368% price (+€4,982/m²)
Het gemeten verschil in bereikbaarheid bedraagt slechts 0,5 punt, maar bestaande appartementen in San Sebastián worden verhandeld tegen een +368% hogere prijs per vierkante meter (+€4.982/m²) dan in Manresa.
Casus 2 • Gelijke Prijs per m²
Vergelijkbare prijs per vierkante meter. Totaal verschillende gemeten bereikbaarheid.
Sant Cugat del Vallès €4,925/m² • Score 29.8
Barcelona €4,753/m² • Score 76.3
Measured Contrast 3.6% price spread • +46.5 pts accessibility
De prijzen verschillen slechts 3,6% (€171/m²), maar Barcelona biedt een 46,5 punten hogere dagelijkse bereikbaarheidsscore dan Sant Cugat.
Primair statistisch model (voor onderzoekers & econometristen)

De primaire specificatie is een ongecorrigeerd cross-sectioneel log-lineair model: ln(precio_m2) = α + β · (Score) + ε, geschat over N = 100 gemeentelijke waarnemingen. De statistische inferentie is gevalideerd met voor heteroskedasticiteit robuuste standaardfouten (MacKinnon & White HC3: SE = 0,002185, t = 5,67, p = 1,34 x 10⁻⁷, 95%-BI: [0,00806, 0,01673]). Het model verklaart 21,3% van de prijsvariatie binnen de onderzoeksgroep (R² = 0,2129, gecorrigeerde R² = 0,2048). Voor de terugtransformatie worden geometrische model-mediaanvoorspellingen gebruikt; de niet-parametrische smearing-factor van Duan over de residuen bedraagt 1,0678.

Sectie 1 • Patroon over 100 gemeenten Deel deze grafiek

1. Het patroon over 100 gemeenten: Betere bereikbaarheid gaat vaak gepaard met hogere prijzen

Onderzoek naar de empirische relatie tussen naar adressen gewogen BarrioRadar-totaalscores en officiele transactieprijzen per vierkante meter van het Notariado in de 100 grootste gemeenten van Spanje.

Hoe u deze grafiek leest:

Elke cirkel vertegenwoordigt een van de 100 grootste gemeenten van Spanje. De oplopende trendlijn laat zien dat gemeenten met hogere scores voor dagelijkse bereikbaarheid over het algemeen hogere prijzen per vierkante meter kennen voor bestaande appartementen.

Sample Municipality Observations (Top 12 Ranked by Accessibility) Bekijk alle 100 gemeenten in de volledige dataset ↓
Rank Gemeente Provincie Totaalscore OV Bestaand €/m² Transacties Voorspeld €/m² Verschil t.o.v. trend (%)
#1 Barcelona Barcelona 76.3 81.0 €4,753/m² 15,122 €3,585/m² +32.6%
#2 Santa Coloma de Gramenet Barcelona 67.7 59.7 €2,417/m² 1,245 €3,223/m² -25.0%
#3 L'Hospitalet de Llobregat Barcelona 67.4 69.1 €2,804/m² 3,343 €3,211/m² -12.7%
#4 Madrid Madrid 64.5 69.8 €5,274/m² 36,347 €3,097/m² +70.3%
#5 València València/Valencia 60.6 71.4 €2,679/m² 8,730 €2,951/m² -9.2%
#6 Barakaldo Bizkaia 60.6 43.2 €2,895/m² 1,211 €2,951/m² -1.9%
#7 Salamanca Salamanca 59.2 61.3 €1,819/m² 2,040 €2,900/m² -37.3%
#8 Sevilla Sevilla 58.2 63.2 €2,342/m² 7,353 €2,865/m² -18.2%
#9 Pamplona/Iruña Navarra 57.3 65.3 €2,866/m² 1,710 €2,833/m² +1.2%
#10 Granada Granada 56.1 69.2 €1,934/m² 2,984 €2,791/m² -30.7%
#11 A Coruña A Coruña 55.6 66.4 €2,777/m² 2,063 €2,774/m² +0.1%
#12 Cádiz Cádiz 55.4 36.7 €2,682/m² 1,104 €2,767/m² -3.1%
Statistical Finding: Across Spain's 100 largest municipalities, the primary log-linear OLS model indicates that each additional 10 points of address-weighted accessibility is associated with a +13.19% difference in resale-flat transaction price per square metre (heteroskedasticity-robust HC3 95% CI: +8.39% to +18.21%, p = 1.34 × 10⁻⁷). This baseline model accounts for 21.3% of cross-municipality price variance (R² = 0.213).
Sectie 2 • Vier Dimensies Deel deze grafiek

2. Welke onderdelen van bereikbaarheid tellen het zwaarst mee voor de woningprijs?

Uit een vergelijking van afzonderlijke log-lineaire regressiemodellen over de vier bereikbaarheidspijlers van BarrioRadar blijkt dat aansluiting op het openbaar vervoer het sterkste statistische verband vertoont met de prijzen van bestaande appartementen.

Hoe u deze grafiek leest:

Deze grafiek vergelijkt welk deel van de prijsvariatie tussen gemeenten door elk van de vier bereikbaarheidsdimensies van BarrioRadar afzonderlijk wordt verklaard. Openbaar vervoer staat bovenaan met 29,2%, gevolgd door Gezin & Onderwijs (18,0%), Levensstijl & Horeca (9,3%) en Dagelijkse voorzieningen (8,4%).

Dimensie N Pearson r Spearman ρ R² (Log-prijsvariantie) Regressiehelling (β) Δ% per +10 ptn 95%-betrouwbaarheidsinterval p-waarde
Public Transit 93 0.5064 0.5198 0.2918 (29.2%) 0.0107 +11.28% [0.338, 0.644] < 0.001
Family & Education 100 0.3878 0.4072 0.1797 (18.0%) 0.0126 +13.38% [0.207, 0.543] < 0.001
Lifestyle & Dining 100 0.2615 0.2759 0.0931 (9.3%) 0.0071 +7.38% [0.069, 0.435] 0.002
Daily Essentials 100 0.2388 0.2576 0.0843 (8.4%) 0.0078 +8.17% [0.044, 0.416] 0.003
Methodological Note on R²: The R² value (29.2% for transit across N = 93 municipalities, 8.4% for daily essentials across N = 100) measures the proportion of cross-municipality log-price variation accounted for by each standalone model. It does not measure the percentage of an individual home buyer's purchase price determined by accessibility.
Sectie 3 • Gelijke Bereikbaarheid Link naar deze bevinding

3. Vergelijkbare bereikbaarheid, totaal verschillende prijzen

Gemeenten met vrijwel identieke scores voor buurtbereikbaarheid kennen vaak sterk uiteenlopende prijsniveaus, wat aantoont dat bereikbaarheid slechts een van de factoren is op lokale woningmarkten.

Municipality A Score A Price A (€/m²) Municipality B Score B Price B (€/m²) Score Diff Price Spread (€/m²)
Donostia/San Sebastián (Gipuzkoa) 52.3 €6,337/m² Manresa (Barcelona) 51.8 €1,355/m² 0.5 pts +€4,982/m² (+367.8%)
Granada (Granada) 56.1 €1,934/m² Donostia/San Sebastián (Gipuzkoa) 52.3 €6,337/m² 3.8 pts +€4,403/m² (+227.7%)
Donostia/San Sebastián (Gipuzkoa) 52.3 €6,337/m² Zaragoza (Zaragoza) 49.1 €2,044/m² 3.2 pts +€4,292/m² (+210.0%)
Donostia/San Sebastián (Gipuzkoa) 52.3 €6,337/m² Girona (Girona) 48.6 €2,387/m² 3.7 pts +€3,950/m² (+165.5%)
Cáceres (Cáceres) 30.2 €1,153/m² Sant Cugat del Vallès (Barcelona) 29.8 €4,924/m² 0.4 pts +€3,771/m² (+327.0%)
Donostia/San Sebastián (Gipuzkoa) 52.3 €6,337/m² Torrejón de Ardoz (Madrid) 52.2 €2,572/m² 0.1 pts +€3,765/m² (+146.4%)
Key Empirical Pair: Donostia / San Sebastián (Score 52.3) and Manresa (Score 51.8) differ by only 0.5 points in overall accessibility, yet resale flats in San Sebastián trade at an average of €6,337/m² compared to €1,355/m² in Manresa—a €4,982/m² spread (+367.8%).
Sectie 4 • Gelijke Prijzen Link naar deze bevinding

4. Vergelijkbare prijzen, totaal verschillende bereikbaarheid

Voor eenzelfde prijs per vierkante meter treffen kopers in verschillende Spaanse steden sterk uiteenlopende niveaus van buurtbereikbaarheid aan.

Municipality A Price A (€/m²) Score A Municipality B Price B (€/m²) Score B Price Spread Accessibility Difference
Barcelona (Barcelona) €4,753/m² 76.3 Sant Cugat del Vallès (Barcelona) €4,924/m² 29.8 €171/m² 46.5 pts
Salamanca (Salamanca) €1,819/m² 59.2 Chiclana de la Frontera (Cádiz) €1,808/m² 15.1 €12/m² 44.1 pts
Santa Coloma de Gramenet (Barcelona) €2,417/m² 67.7 Santiago de Compostela (A Coruña) €2,405/m² 24.7 €12/m² 43.0 pts
Hospitalet de Llobregat, L' (Barcelona) €2,804/m² 67.4 Rivas-Vaciamadrid (Madrid) €2,673/m² 24.9 €131/m² 42.5 pts
Barcelona (Barcelona) €4,753/m² 76.3 Alcobendas (Madrid) €4,654/m² 36.5 €99/m² 39.8 pts
Barakaldo (Bizkaia) €2,895/m² 60.6 Mijas (Málaga) €2,955/m² 22.0 €60/m² 38.6 pts
Pricing Benchmark Observation: At ~€4,750–€4,925/m², Barcelona provides a Master Score of 76.3 (Spain's highest overall accessibility), while nearby Sant Cugat del Vallès delivers a Master Score of 29.8—a gap of 46.5 score points at virtually the same price per square metre.
Sectie 5 • Afwijkingen van het patroon Deel deze grafiek

5. Waar prijzen het sterkst afwijken van het patroon over 100 gemeenten

Het meten van de afwijking ten opzichte van de geschatte log-lineaire regressielijn laat zien welke gemeentelijke woningmarkten hoger of lager noteren dan op basis van bereikbaarheid alleen zou worden verwacht.

Hoe u deze grafiek leest:

Balken naar rechts (rood) tonen gemeenten met hogere vierkantemeterprijzen dan op basis van bereikbaarheid alleen wordt voorspeld; balken naar links (blauw) tonen gemeenten die lager noteren dan voorspeld. Dit weerspiegelt bredere economische, geografische en toeristische factoren naast bereikbaarheid.

Top 5 Municipalities Above National Accessibility Trend

Municipality Score Actual €/m² Fitted €/m² Difference (€/m²) Deviation vs Trend (%) Transactions
Sant Cugat del Vallès (Barcelona) 29.8 €4,924/m² €2,015/m² +€2,910/m² +144.4% 534
Marbella (Málaga) 21.6 €4,371/m² €1,820/m² +€2,551/m² +140.2% 2,793
Donostia/San Sebastián (Gipuzkoa) 52.3 €6,337/m² €2,663/m² +€3,674/m² +138.0% 1,619
Pozuelo de Alarcón (Madrid) 35.4 €5,018/m² €2,160/m² +€2,858/m² +132.3% 462
Alcobendas (Madrid) 36.5 €4,654/m² €2,189/m² +€2,465/m² +112.6% 903

Top 5 Municipalities Below National Accessibility Trend

Municipality Score Actual €/m² Fitted €/m² Difference (€/m²) Deviation vs Trend (%) Transactions
Manresa (Barcelona) 51.8 €1,355/m² €2,646/m² -€1,292/m² -48.8% 981
Lleida (Lleida) 43.8 €1,338/m² €2,396/m² -€1,059/m² -44.2% 1,824
Cáceres (Cáceres) 30.2 €1,153/m² €2,025/m² -€872/m² -43.0% 1,581
Lugo (Lugo) 27.8 €1,189/m² €1,965/m² -€777/m² -39.5% 958
Albacete (Albacete) 44.3 €1,470/m² €2,411/m² -€941/m² -39.0% 1,637
Residual Interpretation Note: Divergence above or below the national trend reflects unmodelled municipal economic attributes—such as local purchasing power, regional tax regimes, international buyer demand, and physical constraints on new housing construction. This cross-sectional model measures municipal accessibility alone and does not evaluate individual property valuations or pricing efficiency.
Sectie 6 • Woningtypen Link naar deze bevinding

6. Verandert het patroon bij eengezinswoningen en nieuwbouw?

Een toetsing van de bereikbaarheidsmodellen over vier verschillende woningsegmenten legt duidelijke structurele verschillen bloot tussen appartementen en eengezinswoningen.

Woningsegment N Transacties Pearson r Spearman ρ Regressiehelling (β) Δ% per +10 ptn R² (Log-prijsvariantie)
Resale Flats 100 236,970 0.4144 0.4571 0.0124 +13.19% 0.2129 (21.3%)
New-Build Flats 99 27,553 0.4749 0.4923 0.0123 +13.08% 0.2433 (24.3%)
Resale Houses 100 29,660 0.3272 0.3788 0.0123 +13.06% 0.1410 (14.1%)
New-Build Houses Sparse Coverage (61/100) 61 2,017 0.2425 0.3011 0.0081 +8.42% 0.0607 (6.1%)
Descriptive Comparison Note: Point estimates were similar across resale flats (β = 0.0124), new-build flats (β = 0.0123), and resale houses (β = 0.0123). By contrast, new-build single-family houses exhibit a lower point estimate (β = 0.0081, R² = 0.061) based on a smaller sample (N = 61 municipalities, 2,017 transactions, with 39 municipalities statistically suppressed due to low sales volume).
Sectie 7 • Robuustheidstoets Link naar deze bevinding

7. De resultaten getoetst: Wordt het patroon alleen bepaald door Madrid en Barcelona?

Het positieve verband blijft ook bestaan na uitsluiting van de meest invloedrijke waarnemingen en na weglating van Madrid en Barcelona.

Baseline Model (All 100 Municipalities) N = 100
+13.2%
Price difference per +10 score points
Standard unweighted OLS regression on log €/m² across all 100 evaluated municipalities (R² = 0.213, β = 0.0124; HC3 robust 95% CI: +8.4% to +18.2%).
Excluding 4 Influential Points N = 96
+12.7%
Price difference per +10 score points
Excluding Donostia, Madrid, Marbella, and Manresa based on Cook's distance (D > 0.04). R² remains stable at 0.223.
Excluding Madrid & Barcelona N = 98
+11.6%
Price difference per +10 score points
Excluding Spain's two dominant metropolitan centres. The positive association remains statistically significant (R² = 0.161).

Secondary Transaction-Weighted Model (WLS)

In a secondary transaction-weighted sensitivity analysis weighting each municipality by its informed transaction count, the association is estimated at +19.5% per +10 score points (R² = 0.497). The unweighted Top 100 model remains our primary benchmark because the fundamental unit of analysis is the municipality.

Sectie 8 • Volledige Empirische Dataset Link naar deze bevinding

8. Volledige dataset van 100 gemeenten

De volledige cross-sectionele dataset waarin de naar adressen gewogen BarrioRadar v1.1-bereikbaarheidsscores zijn gekoppeld aan de officiele transactiegegevens van de Consejo General del Notariado.

Rank Gemeente Provincie Inwoners Totaalscore OV Voorzieningen Levensstijl Gezin Bestaand €/m² Transacties Voorspeld €/m² Verschil t.o.v. trend (%)
#1 Barcelona Barcelona 1,702,547 76.3 81.0 74.7 82.0 67.9 €4,753/m² 15,122 €3,585/m² +32.6%
#2 Santa Coloma de Gramenet Barcelona 121,203 67.7 59.7 77.3 76.1 58.2 €2,417/m² 1,245 €3,223/m² -25.0%
#3 L'Hospitalet de Llobregat Barcelona 279,993 67.4 69.1 73.1 74.2 51.8 €2,804/m² 3,343 €3,211/m² -12.7%
#4 Madrid Madrid 3,416,771 64.5 69.8 65.0 61.8 61.4 €5,274/m² 36,347 €3,097/m² +70.3%
#5 València València/Valencia 825,948 60.6 71.4 64.5 63.3 38.9 €2,679/m² 8,730 €2,951/m² -9.2%
#6 Barakaldo Bizkaia 101,984 60.6 43.2 68.2 81.6 60.7 €2,895/m² 1,211 €2,951/m² -1.9%
#7 Salamanca Salamanca 144,866 59.2 61.3 63.8 62.8 48.4 €1,819/m² 2,040 €2,900/m² -37.3%
#8 Sevilla Sevilla 687,488 58.2 63.2 63.5 59.9 44.0 €2,342/m² 7,353 €2,865/m² -18.2%
#9 Pamplona/Iruña Navarra 207,777 57.3 65.3 67.8 58.9 29.4 €2,866/m² 1,710 €2,833/m² +1.2%
#10 Granada Granada 232,717 56.1 69.2 64.8 54.2 27.8 €1,934/m² 2,984 €2,791/m² -30.7%
#11 A Coruña A Coruña 249,261 55.6 66.4 65.7 60.0 24.1 €2,777/m² 2,063 €2,774/m² +0.1%
#12 Cádiz Cádiz 110,914 55.4 36.7 77.9 73.1 43.0 €2,682/m² 1,104 €2,767/m² -3.1%
#13 Badalona Barcelona 227,083 54.2 37.8 72.4 69.2 47.3 €2,667/m² 2,504 €2,726/m² -2.2%
#14 Cornellà de Llobregat Barcelona 91,589 53.6 70.3 59.0 55.2 22.8 €2,774/m² 1,011 €2,706/m² +2.5%
#15 Donostia/San Sebastián Gipuzkoa 189,093 52.3 62.2 55.8 51.8 38.0 €6,337/m² 1,619 €2,663/m² +138.0%
#16 Torrejón de Ardoz Madrid 140,626 52.2 45.7 55.2 58.6 57.9 €2,572/m² 1,139 €2,659/m² -3.3%
#17 Manresa Barcelona 80,201 51.8 58.6 62.2 52.5 28.8 €1,355/m² 981 €2,646/m² -48.8%
#18 Zaragoza Zaragoza 686,986 49.1 47.4 54.8 51.3 46.1 €2,044/m² 7,015 €2,559/m² -20.1%
#19 Girona Girona 107,032 48.6 42.0 53.4 59.0 49.7 €2,387/m² 992 €2,543/m² -6.2%
#20 Mataró Barcelona 131,798 45.9 54.9 51.4 47.9 25.0 €2,371/m² 1,546 €2,460/m² -3.6%
#21 Bilbao Bizkaia 348,089 45.7 24.1 69.9 67.9 34.5 €3,543/m² 3,818 €2,454/m² +44.4%
#22 Móstoles Madrid 214,006 45.0 54.5 41.7 42.4 47.7 €2,527/m² 1,625 €2,432/m² +3.9%
#23 Burgos Burgos 175,895 44.7 48.5 49.5 48.7 35.5 €1,834/m² 1,913 €2,423/m² -24.3%
#24 Fuengirola Málaga 85,859 44.3 29.6 55.9 71.0 34.5 €3,492/m² 1,303 €2,411/m² +44.8%
#25 Albacete Albacete 174,137 44.3 — 46.1 47.5 38.2 €1,470/m² 1,637 €2,411/m² -39.0%
#26 Lleida Lleida 144,739 43.8 41.2 50.5 51.1 35.7 €1,338/m² 1,824 €2,396/m² -44.2%
#27 Santa Cruz de Tenerife Santa Cruz de Tenerife 211,359 43.6 59.0 46.1 41.7 26.3 €2,213/m² 1,470 €2,391/m² -7.4%
#28 Valladolid Valladolid 300,618 43.3 50.4 46.4 48.4 31.7 €1,676/m² 3,312 €2,382/m² -29.6%
#29 Alacant/Alicante Alacant/Alicante 358,720 43.2 53.5 42.9 44.0 33.6 €1,990/m² 5,238 €2,379/m² -16.3%
#30 Fuenlabrada Madrid 190,790 42.8 44.3 50.4 44.0 35.2 €2,478/m² 1,449 €2,367/m² +4.7%
#31 Getafe Madrid 189,906 42.6 47.4 48.2 35.7 40.0 €2,951/m² 1,455 €2,361/m² +25.0%
#32 Alcalá de Henares Madrid 200,702 42.4 47.9 41.5 40.3 45.9 €2,429/m² 1,954 €2,355/m² +3.1%
#33 Vitoria-Gasteiz Araba/Álava 257,968 42.4 41.7 45.6 55.9 32.2 €2,744/m² 2,489 €2,355/m² +16.5%
#34 Sabadell Barcelona 222,177 41.6 41.9 55.8 38.8 30.0 €2,167/m² 2,586 €2,332/m² -7.1%
#35 Leganés Madrid 194,084 40.4 58.4 42.2 30.5 29.3 €2,889/m² 1,448 €2,298/m² +25.8%
#36 Coslada Madrid 80,760 40.2 26.2 54.0 50.6 44.4 €2,812/m² 635 €2,292/m² +22.7%
#37 Las Palmas de Gran Canaria Las Palmas 380,436 39.6 52.0 43.9 32.6 30.2 €2,346/m² 3,218 €2,275/m² +3.1%
#38 Alcorcón Madrid 173,625 39.5 54.1 40.4 28.8 37.3 €2,994/m² 1,194 €2,272/m² +31.8%
#39 San Fernando Cádiz 93,645 38.8 30.6 60.0 39.6 28.8 €1,743/m² 953 €2,252/m² -22.6%
#40 Tarragona Tarragona 141,151 38.4 41.1 47.7 42.8 24.0 €1,714/m² 1,871 €2,241/m² -23.5%
#41 Palma Illes Balears 431,521 38.4 41.1 47.3 47.3 20.3 €3,950/m² 3,800 €2,241/m² +76.2%
#42 Sant Boi de Llobregat Barcelona 84,831 38.0 17.4 60.4 58.9 35.5 €2,786/m² 875 €2,230/m² +24.9%
#43 Logroño La Rioja 151,164 37.8 24.2 46.7 58.7 39.1 €1,643/m² 1,959 €2,225/m² -26.1%
#44 San Sebastián de los Reyes Madrid 94,969 37.4 47.0 31.3 29.0 49.7 €3,558/m² 721 €2,214/m² +60.7%
#45 Alcobendas Madrid 121,373 36.5 49.1 29.6 31.6 44.2 €4,654/m² 903 €2,189/m² +112.6%
#46 Terrassa Barcelona 228,708 36.4 34.3 48.5 34.3 34.6 €2,086/m² 2,964 €2,186/m² -4.6%
#47 Benalmádena Málaga 77,654 36.2 36.6 43.8 42.7 27.2 €3,142/m² 1,430 €2,181/m² +44.1%
#48 Málaga Málaga 591,637 36.0 49.9 45.4 28.6 15.6 €3,039/m² 4,429 €2,176/m² +39.7%
#49 Pozuelo de Alarcón Madrid 89,378 35.4 54.1 32.2 24.7 34.8 €5,018/m² 462 €2,160/m² +132.3%
#50 Oviedo Asturias 220,543 34.9 45.3 38.5 39.2 21.0 €1,812/m² 2,982 €2,146/m² -15.6%
#51 Gandia València/Valencia 80,095 34.2 29.0 39.1 47.0 34.1 €1,487/m² 1,491 €2,128/m² -30.1%
#52 Castelló de la Plana/Castellón de la Plana Castelló/Castellón 180,379 33.8 45.6 36.7 35.9 20.4 €1,301/m² 1,974 €2,117/m² -38.6%
#53 Toledo Toledo 86,526 33.1 41.1 37.7 36.4 20.0 €1,687/m² 777 €2,099/m² -19.6%
#54 Valdemoro Madrid 83,507 32.4 37.2 29.6 30.1 43.0 €2,190/m² 809 €2,081/m² +5.2%
#55 Jaén Jaén 112,074 31.9 12.2 53.3 50.8 31.1 €1,279/m² 1,349 €2,068/m² -38.2%
#56 Santander Cantabria 174,101 31.7 24.2 49.5 36.3 28.2 €2,859/m² 1,916 €2,063/m² +38.6%
#57 Parla Madrid 134,833 30.9 35.6 33.6 21.2 40.1 €1,995/m² 1,195 €2,042/m² -2.3%
#58 San Cristóbal de La Laguna Santa Cruz de Tenerife 160,258 30.3 48.2 34.5 23.3 15.9 €1,861/m² 846 €2,027/m² -8.2%
#59 Cáceres Cáceres 96,441 30.2 40.5 41.7 25.7 10.1 €1,153/m² 1,581 €2,025/m² -43.0%
#60 Estepona Málaga 78,413 30.1 — 33.9 30.2 24.4 €3,281/m² 1,985 €2,022/m² +62.3%
#61 Dos Hermanas Sevilla 140,430 30.0 27.6 44.3 33.4 21.6 €1,354/m² 1,683 €2,020/m² -33.0%
#62 Las Rozas de Madrid Madrid 98,590 29.8 58.0 23.1 19.7 25.6 €3,908/m² 717 €2,015/m² +94.0%
#63 Sant Cugat del Vallès Barcelona 98,621 29.8 41.9 34.3 29.4 17.5 €4,924/m² 534 €2,015/m² +144.4%
#64 Torrent València/Valencia 89,401 29.8 26.7 35.3 44.0 22.5 €1,453/m² 866 €2,015/m² -27.9%
#65 Ourense Ourense 104,891 28.3 28.1 33.7 35.5 24.3 €1,368/m² 911 €1,978/m² -30.8%
#66 Reus Tarragona 109,930 28.2 5.0 53.5 51.0 27.5 €1,453/m² 1,330 €1,975/m² -26.4%
#67 Lugo Lugo 99,482 27.8 21.9 41.2 37.5 18.9 €1,189/m² 958 €1,965/m² -39.5%
#68 Almería Almería 202,675 27.6 18.1 42.8 38.7 25.8 €1,570/m² 2,167 €1,961/m² -19.9%
#69 Roquetas de Mar Almería 109,204 26.7 27.6 34.7 28.9 26.5 €1,438/m² 2,003 €1,939/m² -25.8%
#70 León León 122,243 25.8 5.0 47.4 49.5 25.6 €1,398/m² 1,576 €1,917/m² -27.1%
#71 Rivas-Vaciamadrid Madrid 101,949 24.9 21.1 33.2 30.8 33.0 €2,673/m² 435 €1,896/m² +41.0%
#72 Santiago de Compostela A Coruña 99,536 24.7 24.1 35.3 29.3 19.1 €2,405/m² 554 €1,891/m² +27.1%
#73 Pontevedra Pontevedra 83,077 24.6 40.7 29.1 19.8 13.7 €1,918/m² 553 €1,889/m² +1.6%
#74 Rubí Barcelona 81,532 24.2 19.2 31.1 30.3 27.3 €2,203/m² 776 €1,880/m² +17.2%
#75 Gijón Asturias 268,561 23.8 28.6 29.9 26.6 15.1 €2,168/m² 3,002 €1,870/m² +15.9%
#76 Vigo Pontevedra 293,977 23.3 20.8 37.0 25.9 19.2 €2,237/m² 1,850 €1,859/m² +20.4%
#77 Telde Las Palmas 102,867 22.3 — 26.2 13.5 25.2 €1,660/m² 568 €1,836/m² -9.6%
#78 Mijas Málaga 93,302 22.0 23.3 27.7 28.2 19.2 €2,955/m² 2,054 €1,829/m² +61.6%
#79 Huelva Huelva 143,290 21.9 10.3 49.7 30.5 12.3 €1,431/m² 1,605 €1,827/m² -21.7%
#80 Ceuta Ceuta 83,229 21.7 — 29.3 15.5 16.3 €2,010/m² 598 €1,822/m² +10.3%
#81 Marbella Málaga 159,000 21.6 — 27.6 23.9 10.4 €4,371/m² 2,793 €1,820/m² +140.2%
#82 Torrevieja Alacant/Alicante 94,803 20.9 6.2 40.7 43.3 17.9 €2,031/m² 4,739 €1,804/m² +12.5%
#83 Vélez-Málaga Málaga 85,990 20.6 15.9 34.1 26.8 17.5 €2,294/m² 766 €1,798/m² +27.6%
#84 Melilla Melilla 85,811 19.8 — 29.5 17.4 7.9 €1,955/m² 445 €1,780/m² +9.9%
#85 Elx/Elche Alacant/Alicante 243,128 19.4 11.7 30.7 29.5 16.9 €1,372/m² 2,369 €1,771/m² -22.5%
#86 Talavera de la Reina Toledo 84,738 19.0 5.0 35.0 33.2 18.7 €1,123/m² 1,126 €1,762/m² -36.2%
#87 Arona Santa Cruz de Tenerife 86,624 18.9 31.8 23.5 18.9 11.7 €3,253/m² 1,328 €1,760/m² +84.8%
#88 Córdoba Córdoba 322,811 18.5 8.4 34.4 26.0 18.8 €1,607/m² 4,087 €1,751/m² -8.3%
#89 Algeciras Cádiz 124,978 18.4 13.7 33.6 21.3 16.7 €1,216/m² 1,153 €1,749/m² -30.5%
#90 Chiclana de la Frontera Cádiz 89,794 15.1 9.3 29.5 22.5 13.1 €1,808/m² 681 €1,679/m² +7.7%
#91 Guadalajara Guadalajara 90,909 15.0 5.0 23.8 27.4 26.2 €1,694/m² 766 €1,677/m² +1.0%
#92 El Puerto de Santa María Cádiz 89,960 14.7 14.1 25.4 17.4 11.4 €2,151/m² 834 €1,671/m² +28.7%
#93 El Ejido Almería 90,135 14.3 12.1 25.2 15.7 21.4 €1,081/m² 1,357 €1,663/m² -35.0%
#94 Badajoz Badajoz 150,570 13.3 5.0 32.8 19.9 9.3 €1,437/m² 1,590 €1,642/m² -12.5%
#95 Murcia Murcia 474,617 12.9 11.3 23.6 13.6 12.6 €1,446/m² 4,508 €1,634/m² -11.5%
#96 Cartagena Murcia 219,777 12.3 5.0 30.1 18.7 11.2 €1,449/m² 2,168 €1,622/m² -10.7%
#97 Orihuela Alacant/Alicante 83,720 11.9 6.2 23.0 20.8 12.5 €2,127/m² 2,449 €1,614/m² +31.8%
#98 Jerez de la Frontera Cádiz 213,688 11.4 10.0 23.7 17.7 8.4 €1,472/m² 1,989 €1,604/m² -8.2%
#99 Molina de Segura Murcia 77,493 11.2 — 11.9 8.8 12.6 €1,009/m² 672 €1,600/m² -36.9%
#100 Lorca Murcia 98,334 9.9 5.0 16.7 17.2 12.4 €1,109/m² 511 €1,574/m² -29.6%
Sectie 9 • Methodologie & Bronnen Link naar deze bevinding

9. Methodologie, databronnen & beperkingen

Uitgebreide technische documentatie van de databronnen, geografische koppelingen, econometrische specificaties en analytische beperkingen.

1. Official Real Estate Transactions • Consejo General del Notariado

Property transaction metrics are derived from Consejo General del Notariado. Mandatory source attribution: Según el Portal Estadístico del Notariado, desarrollado por el Consejo General del Notariado.

The primary metric evaluates resale urban flats (clase_finca_urbana_id = 14, tipo_construccion_id = 9). The reported precio_m2 represents an aggregate arithmetic measure computed from 214,101 informed transaction records out of 236,970 total represented transactions, rather than a median. Observations where transaction sample sizes fall below threshold (N < 10) are subject to official statistical suppression and are treated strictly as missing values.

2. Territorial Cohort Definition

The study cohort comprises Spain's 100 largest municipalities by official resident population according to the INE Padrón Municipal (ranging from Madrid with 3,422,447 residents to Soria with 40,404 residents). Together, these 100 municipalities account for 22,646,615 residents (47.2% of Spain's total population) and 2,904,985 cadastral address portals across 96,761 evaluated 250m grid cells.

3. BarrioRadar Scoring Model (v1.1) & Geographic Weighting

Accessibility scores are calculated using the BarrioRadar v1.1 scoring engine across uniform 250m × 250m grid cells, combining GTFS scheduled transit timetables (30%), daily essentials (30%), lifestyle venues (20%), and family amenities (20%). To represent where residents actually live rather than empty territory, municipal aggregate scores are weighted by CartoCiudad cadastral address portals.

4. Econometric Specification, Robust Inference & Retransformation

The primary regression specification is log-linear: ln(precio_m2) = α + β · (Score) + ε estimated across N = 100 municipal observations. Statistical inference is validated using heteroskedasticity-robust standard errors (MacKinnon & White HC3: SE = 0.002185, t = 5.67, p = 1.34 × 10⁻⁷, 95% CI: [0.00806, 0.01673]). The percentage price association per 10 score points is computed as (exp(10 · β) - 1) × 100%, yielding +13.19% (HC3 95% CI: +8.39% to +18.21%).

Fitted €/m² values in tables and visualisations represent geometric model-median predictions (exp(α + β · Score)). For reference, Duan's non-parametric smearing factor across model residuals is 1.0678, yielding a smeared sample conditional mean prediction of €2,338/m² (matching sample actual mean €2,336/m²).

Association does not imply causation: Municipal property prices may also reflect factors not modelled in this study, including household income, employment structure, housing supply constraints, geographical boundaries, tourism, coastal proximity, foreign demand, and individual property physical characteristics.

Hoe u deze studie kunt citeren

If referencing this dataset or research in academic research, journalistic reporting, or policy publications, please cite as:

BarrioRadar (2026). The Price of Accessibility in Spain: An Empirical Analysis of 100 Municipal Housing Markets Covering 236,970 Transactions. BarrioRadar Location Intelligence Research. https://www.barrioradar.com/research/price-of-accessibility/

De Prijs van Bereikbaarheid in Spanje insluiten

Voeg deze interactieve analyse van 100 gemeenten over bereikbaarheid en woningprijzen toe aan uw website. Gratis in te sluiten met bronvermelding van BarrioRadar.

Benieuwd naar een specifieke woning of straat in Spanje?

BarrioRadar berekent direct scores van 0 tot 100, ov-vertrektijden, scholen en toegang tot lokale voorzieningen voor elk adres in Spanje.

Zoek elk Spaans adres