Économie Urbaine Empirique & Recherche Spatiale

Le Prix de l'Accessibilité en Espagne

Une analyse de 100 marchés municipaux du logement couvrant 236 970 ventes d'appartements anciens, examinant le lien entre accessibilité du quartier et prix immobiliers.

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The Price of Accessibility in Spain: Empirical Analysis of 100 Municipal Housing Markets Covering 236,970 Transactions - BarrioRadar Research
Comparaison des scores d'accessibilité avec les prix notariés au m² des appartements anciens dans les 100 plus grandes municipalités d'Espagne.
236 970
Transactions d'appartements anciens
Actes notariés sous-tendant les 100 repères de prix municipaux (214 101 avec prix renseigné)
+13,2%
Différence de prix associée
Différence moyenne en €/m² pour les appartements anciens par tranche de 10 points BarrioRadar
29,2%
Pouvoir explicatif des transports
Relation individuelle la plus forte avec les prix immobiliers parmi les quatre dimensions d'accessibilité
100
Municipalités évaluées
Les 100 plus grandes municipalités d'Espagne, regroupant 22,6 millions d'habitants et 2,90 millions d'adresses

Résumé exécutif : Accessibilité et prix immobiliers dans 100 municipalités

Dans les 100 plus grandes municipalités d'Espagne, les lieux bénéficiant d'une meilleure accessibilité quotidienne affichent généralement des prix au mètre carré plus élevés pour les appartements anciens - mais l'accessibilité n'explique qu'une partie des énormes écarts entre marchés locaux du logement.

Des municipalités aux prix de logements similaires peuvent présenter des scores BarrioRadar radicalement divergents - et des municipalités aux scores similaires afficher des prix très différents.

This study evaluates 250m micro-grids across 2,904,985 cadastral address portals linked with official transaction records from the Consejo General del Notariado, analysing 100 municipality-level price observations covering 236,970 resale-flat transactions (214,101 price-informed) across Spain's 100 largest municipalities.

Comprendre la métrique immobilière (€/m²)

Cette étude analyse les prix réels au mètre carré (€/m²) issus des actes notariés du Conseil Général du Notariat pour les appartements anciens. Elle reflète des transactions réelles conclues, et non des prix d'annonces ou des budgets d'achat globaux.

+13,2%
Accessibilité et prix évoluent ensemble
Dans les 100 municipalités étudiées, une hausse de 10 points du score BarrioRadar est associée à un prix au m² supérieur d'environ 13,2% pour les appartements anciens.
Les transports se démarquent
Les transports présentent la relation la plus marquée
Parmi les quatre dimensions d'accessibilité étudiées, les transports en commun affichent la relation individuelle la plus nette avec les prix des appartements anciens.
Le prix n'est pas l'accessibilité
Des prix similaires peuvent masquer des accessibilités très différentes
Des municipalités aux prix au m² comparables peuvent présenter des scores BarrioRadar très divergents - et des municipalités de même score afficher des prix sans commune mesure.

Comparaisons concrètes : ce que cela signifie en pratique

Cas 1 • Même niveau d'accessibilité
Accessibilité mesurée presque identique. Prix immobiliers très différents.
Donostia / San Sebastián Score 52.3 • €6,337/m²
Manresa Score 51.8 • €1,355/m²
Measured Contrast Δ 0.5 pts • +368% price (+€4,982/m²)
L'écart d'accessibilité n'est que de 0,5 point, mais les appartements à Saint-Sébastien se négocient +368% plus cher au m² (+4 982 €/m²) qu'à Manresa.
Cas 2 • Même prix au m²
Prix au mètre carré similaire. Accessibilité mesurée très différente.
Sant Cugat del Vallès €4,925/m² • Score 29.8
Barcelona €4,753/m² • Score 76.3
Measured Contrast 3.6% price spread • +46.5 pts accessibility
Les prix ne diffèrent que de 3,6% (171 €/m²), mais Barcelone offre un score d'accessibilité quotidienne supérieur de 46,5 points à celui de Sant Cugat.
Détails du modèle statistique principal (pour les chercheurs)

La spécification principale est un modèle log-linéaire transversal non ajusté : ln(precio_m2) = α + β · (Score) + ε estimé sur N = 100 municipalités. Inférence validée par des écarts-types robustes à l'hétéroscédasticité (HC3: SE = 0,002185, t = 5,67, p = 1,34 x 10⁻⁷, IC 95%: [0,00806, 0,01673]). Le modèle explique 21,3% de la variance (R² = 0,2129, R² ajusté = 0,2048). Retransformation par médianes géométriques ; facteur d'étalement non paramétrique de Duan : 1,0678.

Section 1 • Tendance des 100 municipalités Partager ce graphique

1. La tendance des 100 municipalités : une meilleure accessibilité s'accompagne généralement de prix plus élevés

Examen de la relation empirique entre le Score Global BarrioRadar pondéré par les adresses et les prix au mètre carré officiels du Notariat dans les 100 plus grandes municipalités.

Comment lire ce graphique :

Chaque cercle représente l'une des 100 plus grandes municipalités d'Espagne. La courbe ascendante montre que parmi les 100 municipalités étudiées, celles bénéficiant d'une meilleure accessibilité quotidienne affichent généralement des prix au m² plus élevés pour les appartements anciens.

Sample Municipality Observations (Top 12 Ranked by Accessibility) Voir les 100 municipalités dans le tableau complet ↓
Rank Municipalité Province Score Global Transports Ancien €/m² Transactions €/m² Estimé Écart vs Tendance (%)
#1 Barcelona Barcelona 76.3 81.0 €4,753/m² 15,122 €3,585/m² +32.6%
#2 Santa Coloma de Gramenet Barcelona 67.7 59.7 €2,417/m² 1,245 €3,223/m² -25.0%
#3 L'Hospitalet de Llobregat Barcelona 67.4 69.1 €2,804/m² 3,343 €3,211/m² -12.7%
#4 Madrid Madrid 64.5 69.8 €5,274/m² 36,347 €3,097/m² +70.3%
#5 València València/Valencia 60.6 71.4 €2,679/m² 8,730 €2,951/m² -9.2%
#6 Barakaldo Bizkaia 60.6 43.2 €2,895/m² 1,211 €2,951/m² -1.9%
#7 Salamanca Salamanca 59.2 61.3 €1,819/m² 2,040 €2,900/m² -37.3%
#8 Sevilla Sevilla 58.2 63.2 €2,342/m² 7,353 €2,865/m² -18.2%
#9 Pamplona/Iruña Navarra 57.3 65.3 €2,866/m² 1,710 €2,833/m² +1.2%
#10 Granada Granada 56.1 69.2 €1,934/m² 2,984 €2,791/m² -30.7%
#11 A Coruña A Coruña 55.6 66.4 €2,777/m² 2,063 €2,774/m² +0.1%
#12 Cádiz Cádiz 55.4 36.7 €2,682/m² 1,104 €2,767/m² -3.1%
Statistical Finding: Across Spain's 100 largest municipalities, the primary log-linear OLS model indicates that each additional 10 points of address-weighted accessibility is associated with a +13.19% difference in resale-flat transaction price per square metre (heteroskedasticity-robust HC3 95% CI: +8.39% to +18.21%, p = 1.34 × 10⁻⁷). This baseline model accounts for 21.3% of cross-municipality price variance (R² = 0.213).
Section 2 • Quatre dimensions Partager ce graphique

2. Quelles dimensions de l'accessibilité pèsent le plus sur les prix ?

La comparaison des modèles de régression log-linéaire autonomes montre que la desserte en transports en commun présente le lien statistique le plus fort avec les prix immobiliers.

Comment lire ce graphique :

Compare la part de variance des prix expliquée isolément par chacune des quatre dimensions BarrioRadar. Les transports mènent à 29,2%, suivis par Famille & Éducation (18,0%), Loisirs & Restauration (9,3%) et Essentiels quotidiens (8,4%).

Dimension N Pearson r Spearman ρ R² (Variance Prix Log) Pente de Régression (β) Δ% par +10 Pts Intervalle de Confiance 95% Valeur p
Public Transit 93 0.5064 0.5198 0.2918 (29.2%) 0.0107 +11.28% [0.338, 0.644] < 0.001
Family & Education 100 0.3878 0.4072 0.1797 (18.0%) 0.0126 +13.38% [0.207, 0.543] < 0.001
Lifestyle & Dining 100 0.2615 0.2759 0.0931 (9.3%) 0.0071 +7.38% [0.069, 0.435] 0.002
Daily Essentials 100 0.2388 0.2576 0.0843 (8.4%) 0.0078 +8.17% [0.044, 0.416] 0.003
Methodological Note on R²: The R² value (29.2% for transit across N = 93 municipalities, 8.4% for daily essentials across N = 100) measures the proportion of cross-municipality log-price variation accounted for by each standalone model. It does not measure the percentage of an individual home buyer's purchase price determined by accessibility.
Section 3 • Même accessibilité Lier à ce résultat

3. Même accessibilité, prix très différents

Des municipalités aux scores d'accessibilité quasi identiques affichent souvent des niveaux de prix extrêmement différents, prouvant que l'accessibilité n'est qu'une composante du marché résidentiel.

Municipality A Score A Price A (€/m²) Municipality B Score B Price B (€/m²) Score Diff Price Spread (€/m²)
Donostia/San Sebastián (Gipuzkoa) 52.3 €6,337/m² Manresa (Barcelona) 51.8 €1,355/m² 0.5 pts +€4,982/m² (+367.8%)
Granada (Granada) 56.1 €1,934/m² Donostia/San Sebastián (Gipuzkoa) 52.3 €6,337/m² 3.8 pts +€4,403/m² (+227.7%)
Donostia/San Sebastián (Gipuzkoa) 52.3 €6,337/m² Zaragoza (Zaragoza) 49.1 €2,044/m² 3.2 pts +€4,292/m² (+210.0%)
Donostia/San Sebastián (Gipuzkoa) 52.3 €6,337/m² Girona (Girona) 48.6 €2,387/m² 3.7 pts +€3,950/m² (+165.5%)
Cáceres (Cáceres) 30.2 €1,153/m² Sant Cugat del Vallès (Barcelona) 29.8 €4,924/m² 0.4 pts +€3,771/m² (+327.0%)
Donostia/San Sebastián (Gipuzkoa) 52.3 €6,337/m² Torrejón de Ardoz (Madrid) 52.2 €2,572/m² 0.1 pts +€3,765/m² (+146.4%)
Key Empirical Pair: Donostia / San Sebastián (Score 52.3) and Manresa (Score 51.8) differ by only 0.5 points in overall accessibility, yet resale flats in San Sebastián trade at an average of €6,337/m² compared to €1,355/m² in Manresa—a €4,982/m² spread (+367.8%).
Section 4 • Même prix Lier à ce résultat

4. Prix similaires, accessibilité très différente

À niveau de prix au mètre carré égal, les acquéreurs découvrent des profils de commodités quotidiennes radicalement opposés selon les agglomérations espagnoles.

Municipality A Price A (€/m²) Score A Municipality B Price B (€/m²) Score B Price Spread Accessibility Difference
Barcelona (Barcelona) €4,753/m² 76.3 Sant Cugat del Vallès (Barcelona) €4,924/m² 29.8 €171/m² 46.5 pts
Salamanca (Salamanca) €1,819/m² 59.2 Chiclana de la Frontera (Cádiz) €1,808/m² 15.1 €12/m² 44.1 pts
Santa Coloma de Gramenet (Barcelona) €2,417/m² 67.7 Santiago de Compostela (A Coruña) €2,405/m² 24.7 €12/m² 43.0 pts
Hospitalet de Llobregat, L' (Barcelona) €2,804/m² 67.4 Rivas-Vaciamadrid (Madrid) €2,673/m² 24.9 €131/m² 42.5 pts
Barcelona (Barcelona) €4,753/m² 76.3 Alcobendas (Madrid) €4,654/m² 36.5 €99/m² 39.8 pts
Barakaldo (Bizkaia) €2,895/m² 60.6 Mijas (Málaga) €2,955/m² 22.0 €60/m² 38.6 pts
Pricing Benchmark Observation: At ~€4,750–€4,925/m², Barcelona provides a Master Score of 76.3 (Spain's highest overall accessibility), while nearby Sant Cugat del Vallès delivers a Master Score of 29.8—a gap of 46.5 score points at virtually the same price per square metre.
Section 5 • Écarts à la tendance Partager ce graphique

5. Où les prix s'écartent-ils le plus de la tendance des 100 municipalités ?

L'écart par rapport à la courbe de régression log-linéaire met en évidence les marchés qui s'échangent au-dessus ou en-dessous du niveau prédit par l'accessibilité seule.

Comment lire ce graphique :

Les barres vers la droite (rouge) indiquent des prix supérieurs aux prévisions fondées sur l'accessibilité seule ; les barres vers la gauche (bleu) indiquent des prix inférieurs. Cela reflète l'économie locale ou la géographie, non une 'surévaluation'.

Top 5 Municipalities Above National Accessibility Trend

Municipality Score Actual €/m² Fitted €/m² Difference (€/m²) Deviation vs Trend (%) Transactions
Sant Cugat del Vallès (Barcelona) 29.8 €4,924/m² €2,015/m² +€2,910/m² +144.4% 534
Marbella (Málaga) 21.6 €4,371/m² €1,820/m² +€2,551/m² +140.2% 2,793
Donostia/San Sebastián (Gipuzkoa) 52.3 €6,337/m² €2,663/m² +€3,674/m² +138.0% 1,619
Pozuelo de Alarcón (Madrid) 35.4 €5,018/m² €2,160/m² +€2,858/m² +132.3% 462
Alcobendas (Madrid) 36.5 €4,654/m² €2,189/m² +€2,465/m² +112.6% 903

Top 5 Municipalities Below National Accessibility Trend

Municipality Score Actual €/m² Fitted €/m² Difference (€/m²) Deviation vs Trend (%) Transactions
Manresa (Barcelona) 51.8 €1,355/m² €2,646/m² -€1,292/m² -48.8% 981
Lleida (Lleida) 43.8 €1,338/m² €2,396/m² -€1,059/m² -44.2% 1,824
Cáceres (Cáceres) 30.2 €1,153/m² €2,025/m² -€872/m² -43.0% 1,581
Lugo (Lugo) 27.8 €1,189/m² €1,965/m² -€777/m² -39.5% 958
Albacete (Albacete) 44.3 €1,470/m² €2,411/m² -€941/m² -39.0% 1,637
Residual Interpretation Note: Divergence above or below the national trend reflects unmodelled municipal economic attributes—such as local purchasing power, regional tax regimes, international buyer demand, and physical constraints on new housing construction. This cross-sectional model measures municipal accessibility alone and does not evaluate individual property valuations or pricing efficiency.
Section 6 • Types de biens Lier à ce résultat

6. Le schéma varie-t-il entre appartements et maisons, ancien et neuf ?

L'évaluation des modèles sur quatre formats d'habitat révèle des divergences structurelles nettes entre l'habitat collectif et les maisons individuelles.

Type d'Habitat N Transactions Pearson r Spearman ρ Pente de Régression (β) Δ% par +10 Pts R² (Variance Prix Log)
Resale Flats 100 236,970 0.4144 0.4571 0.0124 +13.19% 0.2129 (21.3%)
New-Build Flats 99 27,553 0.4749 0.4923 0.0123 +13.08% 0.2433 (24.3%)
Resale Houses 100 29,660 0.3272 0.3788 0.0123 +13.06% 0.1410 (14.1%)
New-Build Houses Sparse Coverage (61/100) 61 2,017 0.2425 0.3011 0.0081 +8.42% 0.0607 (6.1%)
Descriptive Comparison Note: Point estimates were similar across resale flats (β = 0.0124), new-build flats (β = 0.0123), and resale houses (β = 0.0123). By contrast, new-build single-family houses exhibit a lower point estimate (β = 0.0081, R² = 0.061) based on a smaller sample (N = 61 municipalities, 2,017 transactions, with 39 municipalities statistically suppressed due to low sales volume).
Section 7 • Test des résultats Lier à ce résultat

7. Test des résultats : Cette relation dépend-elle uniquement de Madrid et Barcelone ?

L'association positive demeure présente après exclusion des observations les plus influentes et après exclusion de Madrid et Barcelone.

Baseline Model (All 100 Municipalities) N = 100
+13.2%
Price difference per +10 score points
Standard unweighted OLS regression on log €/m² across all 100 evaluated municipalities (R² = 0.213, β = 0.0124; HC3 robust 95% CI: +8.4% to +18.2%).
Excluding 4 Influential Points N = 96
+12.7%
Price difference per +10 score points
Excluding Donostia, Madrid, Marbella, and Manresa based on Cook's distance (D > 0.04). R² remains stable at 0.223.
Excluding Madrid & Barcelona N = 98
+11.6%
Price difference per +10 score points
Excluding Spain's two dominant metropolitan centres. The positive association remains statistically significant (R² = 0.161).

Secondary Transaction-Weighted Model (WLS)

In a secondary transaction-weighted sensitivity analysis weighting each municipality by its informed transaction count, the association is estimated at +19.5% per +10 score points (R² = 0.497). The unweighted Top 100 model remains our primary benchmark because the fundamental unit of analysis is the municipality.

Section 8 • Données complètes Lier à ce résultat

8. Base de données complète des 100 municipalités

Jeu de données transversal complet combinant les scores BarrioRadar v1.1 avec les transactions officielles du Conseil Général du Notariat.

Rank Municipalité Province Population Score Global Transports Besoins Quotidiens Loisirs Famille Ancien €/m² Transactions €/m² Estimé Écart vs Tendance (%)
#1 Barcelona Barcelona 1,702,547 76.3 81.0 74.7 82.0 67.9 €4,753/m² 15,122 €3,585/m² +32.6%
#2 Santa Coloma de Gramenet Barcelona 121,203 67.7 59.7 77.3 76.1 58.2 €2,417/m² 1,245 €3,223/m² -25.0%
#3 L'Hospitalet de Llobregat Barcelona 279,993 67.4 69.1 73.1 74.2 51.8 €2,804/m² 3,343 €3,211/m² -12.7%
#4 Madrid Madrid 3,416,771 64.5 69.8 65.0 61.8 61.4 €5,274/m² 36,347 €3,097/m² +70.3%
#5 València València/Valencia 825,948 60.6 71.4 64.5 63.3 38.9 €2,679/m² 8,730 €2,951/m² -9.2%
#6 Barakaldo Bizkaia 101,984 60.6 43.2 68.2 81.6 60.7 €2,895/m² 1,211 €2,951/m² -1.9%
#7 Salamanca Salamanca 144,866 59.2 61.3 63.8 62.8 48.4 €1,819/m² 2,040 €2,900/m² -37.3%
#8 Sevilla Sevilla 687,488 58.2 63.2 63.5 59.9 44.0 €2,342/m² 7,353 €2,865/m² -18.2%
#9 Pamplona/Iruña Navarra 207,777 57.3 65.3 67.8 58.9 29.4 €2,866/m² 1,710 €2,833/m² +1.2%
#10 Granada Granada 232,717 56.1 69.2 64.8 54.2 27.8 €1,934/m² 2,984 €2,791/m² -30.7%
#11 A Coruña A Coruña 249,261 55.6 66.4 65.7 60.0 24.1 €2,777/m² 2,063 €2,774/m² +0.1%
#12 Cádiz Cádiz 110,914 55.4 36.7 77.9 73.1 43.0 €2,682/m² 1,104 €2,767/m² -3.1%
#13 Badalona Barcelona 227,083 54.2 37.8 72.4 69.2 47.3 €2,667/m² 2,504 €2,726/m² -2.2%
#14 Cornellà de Llobregat Barcelona 91,589 53.6 70.3 59.0 55.2 22.8 €2,774/m² 1,011 €2,706/m² +2.5%
#15 Donostia/San Sebastián Gipuzkoa 189,093 52.3 62.2 55.8 51.8 38.0 €6,337/m² 1,619 €2,663/m² +138.0%
#16 Torrejón de Ardoz Madrid 140,626 52.2 45.7 55.2 58.6 57.9 €2,572/m² 1,139 €2,659/m² -3.3%
#17 Manresa Barcelona 80,201 51.8 58.6 62.2 52.5 28.8 €1,355/m² 981 €2,646/m² -48.8%
#18 Zaragoza Zaragoza 686,986 49.1 47.4 54.8 51.3 46.1 €2,044/m² 7,015 €2,559/m² -20.1%
#19 Girona Girona 107,032 48.6 42.0 53.4 59.0 49.7 €2,387/m² 992 €2,543/m² -6.2%
#20 Mataró Barcelona 131,798 45.9 54.9 51.4 47.9 25.0 €2,371/m² 1,546 €2,460/m² -3.6%
#21 Bilbao Bizkaia 348,089 45.7 24.1 69.9 67.9 34.5 €3,543/m² 3,818 €2,454/m² +44.4%
#22 Móstoles Madrid 214,006 45.0 54.5 41.7 42.4 47.7 €2,527/m² 1,625 €2,432/m² +3.9%
#23 Burgos Burgos 175,895 44.7 48.5 49.5 48.7 35.5 €1,834/m² 1,913 €2,423/m² -24.3%
#24 Fuengirola Málaga 85,859 44.3 29.6 55.9 71.0 34.5 €3,492/m² 1,303 €2,411/m² +44.8%
#25 Albacete Albacete 174,137 44.3 — 46.1 47.5 38.2 €1,470/m² 1,637 €2,411/m² -39.0%
#26 Lleida Lleida 144,739 43.8 41.2 50.5 51.1 35.7 €1,338/m² 1,824 €2,396/m² -44.2%
#27 Santa Cruz de Tenerife Santa Cruz de Tenerife 211,359 43.6 59.0 46.1 41.7 26.3 €2,213/m² 1,470 €2,391/m² -7.4%
#28 Valladolid Valladolid 300,618 43.3 50.4 46.4 48.4 31.7 €1,676/m² 3,312 €2,382/m² -29.6%
#29 Alacant/Alicante Alacant/Alicante 358,720 43.2 53.5 42.9 44.0 33.6 €1,990/m² 5,238 €2,379/m² -16.3%
#30 Fuenlabrada Madrid 190,790 42.8 44.3 50.4 44.0 35.2 €2,478/m² 1,449 €2,367/m² +4.7%
#31 Getafe Madrid 189,906 42.6 47.4 48.2 35.7 40.0 €2,951/m² 1,455 €2,361/m² +25.0%
#32 Alcalá de Henares Madrid 200,702 42.4 47.9 41.5 40.3 45.9 €2,429/m² 1,954 €2,355/m² +3.1%
#33 Vitoria-Gasteiz Araba/Álava 257,968 42.4 41.7 45.6 55.9 32.2 €2,744/m² 2,489 €2,355/m² +16.5%
#34 Sabadell Barcelona 222,177 41.6 41.9 55.8 38.8 30.0 €2,167/m² 2,586 €2,332/m² -7.1%
#35 Leganés Madrid 194,084 40.4 58.4 42.2 30.5 29.3 €2,889/m² 1,448 €2,298/m² +25.8%
#36 Coslada Madrid 80,760 40.2 26.2 54.0 50.6 44.4 €2,812/m² 635 €2,292/m² +22.7%
#37 Las Palmas de Gran Canaria Las Palmas 380,436 39.6 52.0 43.9 32.6 30.2 €2,346/m² 3,218 €2,275/m² +3.1%
#38 Alcorcón Madrid 173,625 39.5 54.1 40.4 28.8 37.3 €2,994/m² 1,194 €2,272/m² +31.8%
#39 San Fernando Cádiz 93,645 38.8 30.6 60.0 39.6 28.8 €1,743/m² 953 €2,252/m² -22.6%
#40 Tarragona Tarragona 141,151 38.4 41.1 47.7 42.8 24.0 €1,714/m² 1,871 €2,241/m² -23.5%
#41 Palma Illes Balears 431,521 38.4 41.1 47.3 47.3 20.3 €3,950/m² 3,800 €2,241/m² +76.2%
#42 Sant Boi de Llobregat Barcelona 84,831 38.0 17.4 60.4 58.9 35.5 €2,786/m² 875 €2,230/m² +24.9%
#43 Logroño La Rioja 151,164 37.8 24.2 46.7 58.7 39.1 €1,643/m² 1,959 €2,225/m² -26.1%
#44 San Sebastián de los Reyes Madrid 94,969 37.4 47.0 31.3 29.0 49.7 €3,558/m² 721 €2,214/m² +60.7%
#45 Alcobendas Madrid 121,373 36.5 49.1 29.6 31.6 44.2 €4,654/m² 903 €2,189/m² +112.6%
#46 Terrassa Barcelona 228,708 36.4 34.3 48.5 34.3 34.6 €2,086/m² 2,964 €2,186/m² -4.6%
#47 Benalmádena Málaga 77,654 36.2 36.6 43.8 42.7 27.2 €3,142/m² 1,430 €2,181/m² +44.1%
#48 Málaga Málaga 591,637 36.0 49.9 45.4 28.6 15.6 €3,039/m² 4,429 €2,176/m² +39.7%
#49 Pozuelo de Alarcón Madrid 89,378 35.4 54.1 32.2 24.7 34.8 €5,018/m² 462 €2,160/m² +132.3%
#50 Oviedo Asturias 220,543 34.9 45.3 38.5 39.2 21.0 €1,812/m² 2,982 €2,146/m² -15.6%
#51 Gandia València/Valencia 80,095 34.2 29.0 39.1 47.0 34.1 €1,487/m² 1,491 €2,128/m² -30.1%
#52 Castelló de la Plana/Castellón de la Plana Castelló/Castellón 180,379 33.8 45.6 36.7 35.9 20.4 €1,301/m² 1,974 €2,117/m² -38.6%
#53 Toledo Toledo 86,526 33.1 41.1 37.7 36.4 20.0 €1,687/m² 777 €2,099/m² -19.6%
#54 Valdemoro Madrid 83,507 32.4 37.2 29.6 30.1 43.0 €2,190/m² 809 €2,081/m² +5.2%
#55 Jaén Jaén 112,074 31.9 12.2 53.3 50.8 31.1 €1,279/m² 1,349 €2,068/m² -38.2%
#56 Santander Cantabria 174,101 31.7 24.2 49.5 36.3 28.2 €2,859/m² 1,916 €2,063/m² +38.6%
#57 Parla Madrid 134,833 30.9 35.6 33.6 21.2 40.1 €1,995/m² 1,195 €2,042/m² -2.3%
#58 San Cristóbal de La Laguna Santa Cruz de Tenerife 160,258 30.3 48.2 34.5 23.3 15.9 €1,861/m² 846 €2,027/m² -8.2%
#59 Cáceres Cáceres 96,441 30.2 40.5 41.7 25.7 10.1 €1,153/m² 1,581 €2,025/m² -43.0%
#60 Estepona Málaga 78,413 30.1 — 33.9 30.2 24.4 €3,281/m² 1,985 €2,022/m² +62.3%
#61 Dos Hermanas Sevilla 140,430 30.0 27.6 44.3 33.4 21.6 €1,354/m² 1,683 €2,020/m² -33.0%
#62 Las Rozas de Madrid Madrid 98,590 29.8 58.0 23.1 19.7 25.6 €3,908/m² 717 €2,015/m² +94.0%
#63 Sant Cugat del Vallès Barcelona 98,621 29.8 41.9 34.3 29.4 17.5 €4,924/m² 534 €2,015/m² +144.4%
#64 Torrent València/Valencia 89,401 29.8 26.7 35.3 44.0 22.5 €1,453/m² 866 €2,015/m² -27.9%
#65 Ourense Ourense 104,891 28.3 28.1 33.7 35.5 24.3 €1,368/m² 911 €1,978/m² -30.8%
#66 Reus Tarragona 109,930 28.2 5.0 53.5 51.0 27.5 €1,453/m² 1,330 €1,975/m² -26.4%
#67 Lugo Lugo 99,482 27.8 21.9 41.2 37.5 18.9 €1,189/m² 958 €1,965/m² -39.5%
#68 Almería Almería 202,675 27.6 18.1 42.8 38.7 25.8 €1,570/m² 2,167 €1,961/m² -19.9%
#69 Roquetas de Mar Almería 109,204 26.7 27.6 34.7 28.9 26.5 €1,438/m² 2,003 €1,939/m² -25.8%
#70 León León 122,243 25.8 5.0 47.4 49.5 25.6 €1,398/m² 1,576 €1,917/m² -27.1%
#71 Rivas-Vaciamadrid Madrid 101,949 24.9 21.1 33.2 30.8 33.0 €2,673/m² 435 €1,896/m² +41.0%
#72 Santiago de Compostela A Coruña 99,536 24.7 24.1 35.3 29.3 19.1 €2,405/m² 554 €1,891/m² +27.1%
#73 Pontevedra Pontevedra 83,077 24.6 40.7 29.1 19.8 13.7 €1,918/m² 553 €1,889/m² +1.6%
#74 Rubí Barcelona 81,532 24.2 19.2 31.1 30.3 27.3 €2,203/m² 776 €1,880/m² +17.2%
#75 Gijón Asturias 268,561 23.8 28.6 29.9 26.6 15.1 €2,168/m² 3,002 €1,870/m² +15.9%
#76 Vigo Pontevedra 293,977 23.3 20.8 37.0 25.9 19.2 €2,237/m² 1,850 €1,859/m² +20.4%
#77 Telde Las Palmas 102,867 22.3 — 26.2 13.5 25.2 €1,660/m² 568 €1,836/m² -9.6%
#78 Mijas Málaga 93,302 22.0 23.3 27.7 28.2 19.2 €2,955/m² 2,054 €1,829/m² +61.6%
#79 Huelva Huelva 143,290 21.9 10.3 49.7 30.5 12.3 €1,431/m² 1,605 €1,827/m² -21.7%
#80 Ceuta Ceuta 83,229 21.7 — 29.3 15.5 16.3 €2,010/m² 598 €1,822/m² +10.3%
#81 Marbella Málaga 159,000 21.6 — 27.6 23.9 10.4 €4,371/m² 2,793 €1,820/m² +140.2%
#82 Torrevieja Alacant/Alicante 94,803 20.9 6.2 40.7 43.3 17.9 €2,031/m² 4,739 €1,804/m² +12.5%
#83 Vélez-Málaga Málaga 85,990 20.6 15.9 34.1 26.8 17.5 €2,294/m² 766 €1,798/m² +27.6%
#84 Melilla Melilla 85,811 19.8 — 29.5 17.4 7.9 €1,955/m² 445 €1,780/m² +9.9%
#85 Elx/Elche Alacant/Alicante 243,128 19.4 11.7 30.7 29.5 16.9 €1,372/m² 2,369 €1,771/m² -22.5%
#86 Talavera de la Reina Toledo 84,738 19.0 5.0 35.0 33.2 18.7 €1,123/m² 1,126 €1,762/m² -36.2%
#87 Arona Santa Cruz de Tenerife 86,624 18.9 31.8 23.5 18.9 11.7 €3,253/m² 1,328 €1,760/m² +84.8%
#88 Córdoba Córdoba 322,811 18.5 8.4 34.4 26.0 18.8 €1,607/m² 4,087 €1,751/m² -8.3%
#89 Algeciras Cádiz 124,978 18.4 13.7 33.6 21.3 16.7 €1,216/m² 1,153 €1,749/m² -30.5%
#90 Chiclana de la Frontera Cádiz 89,794 15.1 9.3 29.5 22.5 13.1 €1,808/m² 681 €1,679/m² +7.7%
#91 Guadalajara Guadalajara 90,909 15.0 5.0 23.8 27.4 26.2 €1,694/m² 766 €1,677/m² +1.0%
#92 El Puerto de Santa María Cádiz 89,960 14.7 14.1 25.4 17.4 11.4 €2,151/m² 834 €1,671/m² +28.7%
#93 El Ejido Almería 90,135 14.3 12.1 25.2 15.7 21.4 €1,081/m² 1,357 €1,663/m² -35.0%
#94 Badajoz Badajoz 150,570 13.3 5.0 32.8 19.9 9.3 €1,437/m² 1,590 €1,642/m² -12.5%
#95 Murcia Murcia 474,617 12.9 11.3 23.6 13.6 12.6 €1,446/m² 4,508 €1,634/m² -11.5%
#96 Cartagena Murcia 219,777 12.3 5.0 30.1 18.7 11.2 €1,449/m² 2,168 €1,622/m² -10.7%
#97 Orihuela Alacant/Alicante 83,720 11.9 6.2 23.0 20.8 12.5 €2,127/m² 2,449 €1,614/m² +31.8%
#98 Jerez de la Frontera Cádiz 213,688 11.4 10.0 23.7 17.7 8.4 €1,472/m² 1,989 €1,604/m² -8.2%
#99 Molina de Segura Murcia 77,493 11.2 — 11.9 8.8 12.6 €1,009/m² 672 €1,600/m² -36.9%
#100 Lorca Murcia 98,334 9.9 5.0 16.7 17.2 12.4 €1,109/m² 511 €1,574/m² -29.6%
Section 9 • Méthodologie et sources Lier à ce résultat

9. Méthodologie, provenance des données et limites

Documentation technique détaillée des sources de données, jointures géographiques, spécifications économétriques et limites analytiques.

1. Official Real Estate Transactions • Consejo General del Notariado

Property transaction metrics are derived from Consejo General del Notariado. Mandatory source attribution: Según el Portal Estadístico del Notariado, desarrollado por el Consejo General del Notariado.

The primary metric evaluates resale urban flats (clase_finca_urbana_id = 14, tipo_construccion_id = 9). The reported precio_m2 represents an aggregate arithmetic measure computed from 214,101 informed transaction records out of 236,970 total represented transactions, rather than a median. Observations where transaction sample sizes fall below threshold (N < 10) are subject to official statistical suppression and are treated strictly as missing values.

2. Territorial Cohort Definition

The study cohort comprises Spain's 100 largest municipalities by official resident population according to the INE Padrón Municipal (ranging from Madrid with 3,422,447 residents to Soria with 40,404 residents). Together, these 100 municipalities account for 22,646,615 residents (47.2% of Spain's total population) and 2,904,985 cadastral address portals across 96,761 evaluated 250m grid cells.

3. BarrioRadar Scoring Model (v1.1) & Geographic Weighting

Accessibility scores are calculated using the BarrioRadar v1.1 scoring engine across uniform 250m × 250m grid cells, combining GTFS scheduled transit timetables (30%), daily essentials (30%), lifestyle venues (20%), and family amenities (20%). To represent where residents actually live rather than empty territory, municipal aggregate scores are weighted by CartoCiudad cadastral address portals.

4. Econometric Specification, Robust Inference & Retransformation

The primary regression specification is log-linear: ln(precio_m2) = α + β · (Score) + ε estimated across N = 100 municipal observations. Statistical inference is validated using heteroskedasticity-robust standard errors (MacKinnon & White HC3: SE = 0.002185, t = 5.67, p = 1.34 × 10⁻⁷, 95% CI: [0.00806, 0.01673]). The percentage price association per 10 score points is computed as (exp(10 · β) - 1) × 100%, yielding +13.19% (HC3 95% CI: +8.39% to +18.21%).

Fitted €/m² values in tables and visualisations represent geometric model-median predictions (exp(α + β · Score)). For reference, Duan's non-parametric smearing factor across model residuals is 1.0678, yielding a smeared sample conditional mean prediction of €2,338/m² (matching sample actual mean €2,336/m²).

Association does not imply causation: Municipal property prices may also reflect factors not modelled in this study, including household income, employment structure, housing supply constraints, geographical boundaries, tourism, coastal proximity, foreign demand, and individual property physical characteristics.

Comment Citer Cette Étude

If referencing this dataset or research in academic research, journalistic reporting, or policy publications, please cite as:

BarrioRadar (2026). The Price of Accessibility in Spain: An Empirical Analysis of 100 Municipal Housing Markets Covering 236,970 Transactions. BarrioRadar Location Intelligence Research. https://www.barrioradar.com/research/price-of-accessibility/

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