Empirische Stadtökonomie & Raumforschung

Der Preis der Erreichbarkeit in Spanien

Eine Analyse von 100 städtischen Wohnungsmärkten mit 236.970 Bestandswohnungsverkäufen über den Zusammenhang zwischen lokaler Erreichbarkeit und Immobilienpreisen.

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The Price of Accessibility in Spain: Empirical Analysis of 100 Municipal Housing Markets Covering 236,970 Transactions - BarrioRadar Research
Vergleich der Erreichbarkeitswerte mit offiziellen Notar-Transaktionspreisen für Bestandswohnungen pro m² in Spaniens 100 größten Gemeinden.
236.970
Verkäufe von Bestandswohnungen
Notarielle Transaktionen, die den 100 kommunalen Preis-Benchmarks zugrunde liegen (214.101 mit Preisangabe)
+13,2%
Assoziierte Preisdifferenz
Durchschnittlicher Unterschied im €/m² für Bestandswohnungen pro 10 Punkte im BarrioRadar Score
29,2%
Erklärungskraft des Verkehrs
Stärkste Einzelbeziehung zu den Immobilienpreisen unter den vier Erreichbarkeitsdimensionen
100
Evaluierte Gemeinden
Spaniens 100 größte Gemeinden mit 22,6 Mio. Einwohnern und 2,90 Mio. Katasteradressen

Zusammenfassung: Erreichbarkeit und Immobilienpreise in 100 Gemeinden

In den 100 größten Gemeinden Spaniens weisen Orte mit besserer alltäglicher Erreichbarkeit tendenziell höhere Quadratmeterpreise für Bestandswohnungen auf - doch die Erreichbarkeit erklärt nur einen Teil der enormen Preisunterschiede zwischen den lokalen Wohnungsmärkten.

Gemeinden mit ähnlichen Quadratmeterpreisen können dramatisch unterschiedliche BarrioRadar Scores aufweisen - und Gemeinden mit identischen Scores völlig verschiedene Preise.

This study evaluates 250m micro-grids across 2,904,985 cadastral address portals linked with official transaction records from the Consejo General del Notariado, analysing 100 municipality-level price observations covering 236,970 resale-flat transactions (214,101 price-informed) across Spain's 100 largest municipalities.

Verständnis der Immobilienmetrik (€/m²)

Diese Studie analysiert tatsächliche Transaktionspreise pro Quadratmeter (€/m²) für Bestandswohnungen aus beurkundeten Notarakten des Consejo General del Notariado. Sie spiegelt reale Kaufpreise wider, keine Angebotspreise auf Portalen oder Haushaltsbudgets.

+13,2%
Erreichbarkeit und Preis bewegen sich gemeinsam
In den 100 untersuchten Gemeinden ist ein um 10 Punkte höherer BarrioRadar Score mit einem um ca. 13,2% höheren €/m² bei Bestandswohnungen verbunden.
Nahverkehr ragt heraus
Nahverkehr weist die stärkste Einzelbeziehung auf
Von den vier untersuchten Erreichbarkeitsdimensionen zeigt der Nahverkehr die stärkste Einzelbeziehung zu den Preisen von Bestandswohnungen.
Preis ist nicht Erreichbarkeit
Ähnliche Preise bedeuten oft völlig andere Erreichbarkeit
Gemeinden mit ähnlichen Quadratmeterpreisen für Bestandswohnungen können drastisch unterschiedliche BarrioRadar Scores aufweisen - und Gemeinden mit ähnlichen Scores völlig unterschiedliche Preise.

Reale Städtevergleiche: Was das in der Praxis bedeutet

Fall 1 • Gleiche Erreichbarkeit
Nahezu identische gemessene Erreichbarkeit. Sehr unterschiedliche Wohnungspreise.
Donostia / San Sebastián Score 52.3 • €6,337/m²
Manresa Score 51.8 • €1,355/m²
Measured Contrast Δ 0.5 pts • +368% price (+€4,982/m²)
Der Unterschied beträgt nur 0,5 Punkte, dennoch sind Bestandswohnungen in San Sebastián pro m² um +368% teurer (+4.982 €/m²) als in Manresa.
Fall 2 • Gleicher Quadratmeterpreis
Ähnlicher Preis pro Quadratmeter. Völlig andere gemessene Erreichbarkeit.
Sant Cugat del Vallès €4,925/m² • Score 29.8
Barcelona €4,753/m² • Score 76.3
Measured Contrast 3.6% price spread • +46.5 pts accessibility
Die Preise weichen nur um 3,6% ab (171 €/m²), aber Barcelona bietet einen um 46,5 Punkte höheren alltäglichen Erreichbarkeitswert als Sant Cugat.
Statistische Modelldetails (für Forscher & Ökonomen)

Die primäre Spezifikation ist ein unbereinigtes log-lineares Querschnittsmodell: ln(precio_m2) = α + β · (Score) + ε, geschätzt über N = 100 Gemeinden. Heteroskedastie-robuste Standardfehler (HC3: SE = 0,002185, t = 5,67, p = 1,34 x 10⁻⁷, 95% KI: [0,00806, 0,01673]). Das Modell erklärt 21,3% der Preisvarianz (R² = 0,2129, bereinigtes R² = 0,2048). Retransformation nutzt geometrische Modell-Medianwerte; Duans nicht-parametrischer Smearing-Faktor beträgt 1,0678.

Abschnitt 1 • Muster der 100 Gemeinden Grafik teilen

1. Das Muster der 100 Gemeinden: Bessere Erreichbarkeit geht meist mit höheren Preisen einher

Empirische Analyse des Zusammenhangs zwischen dem adressgewichteten BarrioRadar-Gesamtwert und offiziellen Notariats-Transaktionspreisen pro Quadratmeter in den 100 größten spanischen Gemeinden.

So lesen Sie diese Grafik:

Jeder Kreis steht für eine der 100 größten Gemeinden Spaniens. Der Aufwärtstrend zeigt, dass unter den 100 untersuchten Gemeinden jene mit höheren Erreichbarkeitswerten im Schnitt höhere Quadratmeterpreise für Bestandswohnungen haben.

Sample Municipality Observations (Top 12 Ranked by Accessibility) Alle 100 Gemeinden in der Gesamttabelle ansehen ↓
Rank Gemeinde Provinz Gesamtwert ÖPNV Bestand €/m² Transaktionen Modell-€/m² Abw. vs. Trend (%)
#1 Barcelona Barcelona 76.3 81.0 €4,753/m² 15,122 €3,585/m² +32.6%
#2 Santa Coloma de Gramenet Barcelona 67.7 59.7 €2,417/m² 1,245 €3,223/m² -25.0%
#3 L'Hospitalet de Llobregat Barcelona 67.4 69.1 €2,804/m² 3,343 €3,211/m² -12.7%
#4 Madrid Madrid 64.5 69.8 €5,274/m² 36,347 €3,097/m² +70.3%
#5 València València/Valencia 60.6 71.4 €2,679/m² 8,730 €2,951/m² -9.2%
#6 Barakaldo Bizkaia 60.6 43.2 €2,895/m² 1,211 €2,951/m² -1.9%
#7 Salamanca Salamanca 59.2 61.3 €1,819/m² 2,040 €2,900/m² -37.3%
#8 Sevilla Sevilla 58.2 63.2 €2,342/m² 7,353 €2,865/m² -18.2%
#9 Pamplona/Iruña Navarra 57.3 65.3 €2,866/m² 1,710 €2,833/m² +1.2%
#10 Granada Granada 56.1 69.2 €1,934/m² 2,984 €2,791/m² -30.7%
#11 A Coruña A Coruña 55.6 66.4 €2,777/m² 2,063 €2,774/m² +0.1%
#12 Cádiz Cádiz 55.4 36.7 €2,682/m² 1,104 €2,767/m² -3.1%
Statistical Finding: Across Spain's 100 largest municipalities, the primary log-linear OLS model indicates that each additional 10 points of address-weighted accessibility is associated with a +13.19% difference in resale-flat transaction price per square metre (heteroskedasticity-robust HC3 95% CI: +8.39% to +18.21%, p = 1.34 × 10⁻⁷). This baseline model accounts for 21.3% of cross-municipality price variance (R² = 0.213).
Abschnitt 2 • Vier Dimensionen Grafik teilen

2. Welche Erreichbarkeitsbereiche prägen die Immobilienpreise am stärksten?

Der Vergleich einzelner log-linearer Regressionsmodelle zeigt, dass die ÖPNV-Anbindung die stärkste statistische Beziehung zu den Immobilienpreisen aufweist.

So lesen Sie diese Grafik:

Vergleicht, wie viel der Preisvariation zwischen den Gemeinden durch jede der vier Dimensionen einzeln erklärt wird. Der Nahverkehr führt mit 29,2%, gefolgt von Familie & Bildung (18,0%), Gastronomie & Freizeit (9,3%) und Nahversorgung (8,4%).

Dimension N Pearson r Spearman ρ R² (Log-Preis-Varianz) Steigung (β) Δ% je +10 Pkt. 95% Konfidenzintervall p-Wert
Public Transit 93 0.5064 0.5198 0.2918 (29.2%) 0.0107 +11.28% [0.338, 0.644] < 0.001
Family & Education 100 0.3878 0.4072 0.1797 (18.0%) 0.0126 +13.38% [0.207, 0.543] < 0.001
Lifestyle & Dining 100 0.2615 0.2759 0.0931 (9.3%) 0.0071 +7.38% [0.069, 0.435] 0.002
Daily Essentials 100 0.2388 0.2576 0.0843 (8.4%) 0.0078 +8.17% [0.044, 0.416] 0.003
Methodological Note on R²: The R² value (29.2% for transit across N = 93 municipalities, 8.4% for daily essentials across N = 100) measures the proportion of cross-municipality log-price variation accounted for by each standalone model. It does not measure the percentage of an individual home buyer's purchase price determined by accessibility.
Abschnitt 3 • Gleiche Erreichbarkeit Ergebnis verlinken

3. Ähnliche Erreichbarkeit, sehr unterschiedliche Preise

Gemeinden mit nahezu identischen Erreichbarkeitswerten weisen häufig drastisch unterschiedliche Preisniveaus auf, was zeigt, dass Erreichbarkeit nur eine Facette des Wohnungsmarktes ist.

Municipality A Score A Price A (€/m²) Municipality B Score B Price B (€/m²) Score Diff Price Spread (€/m²)
Donostia/San Sebastián (Gipuzkoa) 52.3 €6,337/m² Manresa (Barcelona) 51.8 €1,355/m² 0.5 pts +€4,982/m² (+367.8%)
Granada (Granada) 56.1 €1,934/m² Donostia/San Sebastián (Gipuzkoa) 52.3 €6,337/m² 3.8 pts +€4,403/m² (+227.7%)
Donostia/San Sebastián (Gipuzkoa) 52.3 €6,337/m² Zaragoza (Zaragoza) 49.1 €2,044/m² 3.2 pts +€4,292/m² (+210.0%)
Donostia/San Sebastián (Gipuzkoa) 52.3 €6,337/m² Girona (Girona) 48.6 €2,387/m² 3.7 pts +€3,950/m² (+165.5%)
Cáceres (Cáceres) 30.2 €1,153/m² Sant Cugat del Vallès (Barcelona) 29.8 €4,924/m² 0.4 pts +€3,771/m² (+327.0%)
Donostia/San Sebastián (Gipuzkoa) 52.3 €6,337/m² Torrejón de Ardoz (Madrid) 52.2 €2,572/m² 0.1 pts +€3,765/m² (+146.4%)
Key Empirical Pair: Donostia / San Sebastián (Score 52.3) and Manresa (Score 51.8) differ by only 0.5 points in overall accessibility, yet resale flats in San Sebastián trade at an average of €6,337/m² compared to €1,355/m² in Manresa—a €4,982/m² spread (+367.8%).
Abschnitt 4 • Gleicher Preis Ergebnis verlinken

4. Ähnliche Preise, sehr unterschiedliche Erreichbarkeit

Bei gleichem Quadratmeterpreis finden Käufer in den verschiedenen spanischen Städten grundlegend unterschiedliche Nahversorgungs- und Erreichbarkeitsprofile vor.

Municipality A Price A (€/m²) Score A Municipality B Price B (€/m²) Score B Price Spread Accessibility Difference
Barcelona (Barcelona) €4,753/m² 76.3 Sant Cugat del Vallès (Barcelona) €4,924/m² 29.8 €171/m² 46.5 pts
Salamanca (Salamanca) €1,819/m² 59.2 Chiclana de la Frontera (Cádiz) €1,808/m² 15.1 €12/m² 44.1 pts
Santa Coloma de Gramenet (Barcelona) €2,417/m² 67.7 Santiago de Compostela (A Coruña) €2,405/m² 24.7 €12/m² 43.0 pts
Hospitalet de Llobregat, L' (Barcelona) €2,804/m² 67.4 Rivas-Vaciamadrid (Madrid) €2,673/m² 24.9 €131/m² 42.5 pts
Barcelona (Barcelona) €4,753/m² 76.3 Alcobendas (Madrid) €4,654/m² 36.5 €99/m² 39.8 pts
Barakaldo (Bizkaia) €2,895/m² 60.6 Mijas (Málaga) €2,955/m² 22.0 €60/m² 38.6 pts
Pricing Benchmark Observation: At ~€4,750–€4,925/m², Barcelona provides a Master Score of 76.3 (Spain's highest overall accessibility), while nearby Sant Cugat del Vallès delivers a Master Score of 29.8—a gap of 46.5 score points at virtually the same price per square metre.
Abschnitt 5 • Abweichungen vom Muster Grafik teilen

5. Wo Preise am stärksten vom Muster der 100 Gemeinden abweichen

Die Abweichung von der geschätzten log-linearen Regressionskurve verdeutlicht, welche Märkte über oder unter dem allein durch Erreichbarkeit prognostizierten Wert notieren.

So lesen Sie diese Grafik:

Balken nach rechts (rot) zeigen Gemeinden mit höheren Quadratmeterpreisen als allein durch Erreichbarkeit vorhergesagt; Balken nach links (blau) zeigen niedrigere Preise. Dies spiegelt lokale Wirtschaftsdaten oder Geografie wider, keine 'Überbewertung'.

Top 5 Municipalities Above National Accessibility Trend

Municipality Score Actual €/m² Fitted €/m² Difference (€/m²) Deviation vs Trend (%) Transactions
Sant Cugat del Vallès (Barcelona) 29.8 €4,924/m² €2,015/m² +€2,910/m² +144.4% 534
Marbella (Málaga) 21.6 €4,371/m² €1,820/m² +€2,551/m² +140.2% 2,793
Donostia/San Sebastián (Gipuzkoa) 52.3 €6,337/m² €2,663/m² +€3,674/m² +138.0% 1,619
Pozuelo de Alarcón (Madrid) 35.4 €5,018/m² €2,160/m² +€2,858/m² +132.3% 462
Alcobendas (Madrid) 36.5 €4,654/m² €2,189/m² +€2,465/m² +112.6% 903

Top 5 Municipalities Below National Accessibility Trend

Municipality Score Actual €/m² Fitted €/m² Difference (€/m²) Deviation vs Trend (%) Transactions
Manresa (Barcelona) 51.8 €1,355/m² €2,646/m² -€1,292/m² -48.8% 981
Lleida (Lleida) 43.8 €1,338/m² €2,396/m² -€1,059/m² -44.2% 1,824
Cáceres (Cáceres) 30.2 €1,153/m² €2,025/m² -€872/m² -43.0% 1,581
Lugo (Lugo) 27.8 €1,189/m² €1,965/m² -€777/m² -39.5% 958
Albacete (Albacete) 44.3 €1,470/m² €2,411/m² -€941/m² -39.0% 1,637
Residual Interpretation Note: Divergence above or below the national trend reflects unmodelled municipal economic attributes—such as local purchasing power, regional tax regimes, international buyer demand, and physical constraints on new housing construction. This cross-sectional model measures municipal accessibility alone and does not evaluate individual property valuations or pricing efficiency.
Abschnitt 6 • Immobilientypen Ergebnis verlinken

6. Ändert sich das Muster bei Häusern und Neubauten?

Der Vergleich von vier Wohnungsformaten offenbart ausgeprägte strukturelle Unterschiede zwischen Mehrfamilienhäusern und freistehenden Einfamilienhäusern.

Wohnformat N Transaktionen Pearson r Spearman ρ Steigung (β) Δ% je +10 Pkt. R² (Log-Preis-Varianz)
Resale Flats 100 236,970 0.4144 0.4571 0.0124 +13.19% 0.2129 (21.3%)
New-Build Flats 99 27,553 0.4749 0.4923 0.0123 +13.08% 0.2433 (24.3%)
Resale Houses 100 29,660 0.3272 0.3788 0.0123 +13.06% 0.1410 (14.1%)
New-Build Houses Sparse Coverage (61/100) 61 2,017 0.2425 0.3011 0.0081 +8.42% 0.0607 (6.1%)
Descriptive Comparison Note: Point estimates were similar across resale flats (β = 0.0124), new-build flats (β = 0.0123), and resale houses (β = 0.0123). By contrast, new-build single-family houses exhibit a lower point estimate (β = 0.0081, R² = 0.061) based on a smaller sample (N = 61 municipalities, 2,017 transactions, with 39 municipalities statistically suppressed due to low sales volume).
Abschnitt 7 • Robustheitsprüfung Ergebnis verlinken

7. Robustheitsprüfung: Wird der Zusammenhang ausschließlich von Madrid und Barcelona getrieben?

Der positive Zusammenhang bleibt auch nach Ausschluss der einflussreichsten Beobachtungen sowie nach Ausschluss von Madrid und Barcelona bestehen.

Baseline Model (All 100 Municipalities) N = 100
+13.2%
Price difference per +10 score points
Standard unweighted OLS regression on log €/m² across all 100 evaluated municipalities (R² = 0.213, β = 0.0124; HC3 robust 95% CI: +8.4% to +18.2%).
Excluding 4 Influential Points N = 96
+12.7%
Price difference per +10 score points
Excluding Donostia, Madrid, Marbella, and Manresa based on Cook's distance (D > 0.04). R² remains stable at 0.223.
Excluding Madrid & Barcelona N = 98
+11.6%
Price difference per +10 score points
Excluding Spain's two dominant metropolitan centres. The positive association remains statistically significant (R² = 0.161).

Secondary Transaction-Weighted Model (WLS)

In a secondary transaction-weighted sensitivity analysis weighting each municipality by its informed transaction count, the association is estimated at +19.5% per +10 score points (R² = 0.497). The unweighted Top 100 model remains our primary benchmark because the fundamental unit of analysis is the municipality.

Abschnitt 8 • Gesamter Datensatz Ergebnis verlinken

8. Vollständiger Datensatz der 100 Gemeinden

Der vollständige Querschnittsdatensatz, der BarrioRadar v1.1 Erreichbarkeitswerte mit offiziellen Notariats-Transaktionen verbindet.

Rank Gemeinde Provinz Einwohner Gesamtwert ÖPNV Versorgung Freizeit Familie Bestand €/m² Transaktionen Modell-€/m² Abw. vs. Trend (%)
#1 Barcelona Barcelona 1,702,547 76.3 81.0 74.7 82.0 67.9 €4,753/m² 15,122 €3,585/m² +32.6%
#2 Santa Coloma de Gramenet Barcelona 121,203 67.7 59.7 77.3 76.1 58.2 €2,417/m² 1,245 €3,223/m² -25.0%
#3 L'Hospitalet de Llobregat Barcelona 279,993 67.4 69.1 73.1 74.2 51.8 €2,804/m² 3,343 €3,211/m² -12.7%
#4 Madrid Madrid 3,416,771 64.5 69.8 65.0 61.8 61.4 €5,274/m² 36,347 €3,097/m² +70.3%
#5 València València/Valencia 825,948 60.6 71.4 64.5 63.3 38.9 €2,679/m² 8,730 €2,951/m² -9.2%
#6 Barakaldo Bizkaia 101,984 60.6 43.2 68.2 81.6 60.7 €2,895/m² 1,211 €2,951/m² -1.9%
#7 Salamanca Salamanca 144,866 59.2 61.3 63.8 62.8 48.4 €1,819/m² 2,040 €2,900/m² -37.3%
#8 Sevilla Sevilla 687,488 58.2 63.2 63.5 59.9 44.0 €2,342/m² 7,353 €2,865/m² -18.2%
#9 Pamplona/Iruña Navarra 207,777 57.3 65.3 67.8 58.9 29.4 €2,866/m² 1,710 €2,833/m² +1.2%
#10 Granada Granada 232,717 56.1 69.2 64.8 54.2 27.8 €1,934/m² 2,984 €2,791/m² -30.7%
#11 A Coruña A Coruña 249,261 55.6 66.4 65.7 60.0 24.1 €2,777/m² 2,063 €2,774/m² +0.1%
#12 Cádiz Cádiz 110,914 55.4 36.7 77.9 73.1 43.0 €2,682/m² 1,104 €2,767/m² -3.1%
#13 Badalona Barcelona 227,083 54.2 37.8 72.4 69.2 47.3 €2,667/m² 2,504 €2,726/m² -2.2%
#14 Cornellà de Llobregat Barcelona 91,589 53.6 70.3 59.0 55.2 22.8 €2,774/m² 1,011 €2,706/m² +2.5%
#15 Donostia/San Sebastián Gipuzkoa 189,093 52.3 62.2 55.8 51.8 38.0 €6,337/m² 1,619 €2,663/m² +138.0%
#16 Torrejón de Ardoz Madrid 140,626 52.2 45.7 55.2 58.6 57.9 €2,572/m² 1,139 €2,659/m² -3.3%
#17 Manresa Barcelona 80,201 51.8 58.6 62.2 52.5 28.8 €1,355/m² 981 €2,646/m² -48.8%
#18 Zaragoza Zaragoza 686,986 49.1 47.4 54.8 51.3 46.1 €2,044/m² 7,015 €2,559/m² -20.1%
#19 Girona Girona 107,032 48.6 42.0 53.4 59.0 49.7 €2,387/m² 992 €2,543/m² -6.2%
#20 Mataró Barcelona 131,798 45.9 54.9 51.4 47.9 25.0 €2,371/m² 1,546 €2,460/m² -3.6%
#21 Bilbao Bizkaia 348,089 45.7 24.1 69.9 67.9 34.5 €3,543/m² 3,818 €2,454/m² +44.4%
#22 Móstoles Madrid 214,006 45.0 54.5 41.7 42.4 47.7 €2,527/m² 1,625 €2,432/m² +3.9%
#23 Burgos Burgos 175,895 44.7 48.5 49.5 48.7 35.5 €1,834/m² 1,913 €2,423/m² -24.3%
#24 Fuengirola Málaga 85,859 44.3 29.6 55.9 71.0 34.5 €3,492/m² 1,303 €2,411/m² +44.8%
#25 Albacete Albacete 174,137 44.3 — 46.1 47.5 38.2 €1,470/m² 1,637 €2,411/m² -39.0%
#26 Lleida Lleida 144,739 43.8 41.2 50.5 51.1 35.7 €1,338/m² 1,824 €2,396/m² -44.2%
#27 Santa Cruz de Tenerife Santa Cruz de Tenerife 211,359 43.6 59.0 46.1 41.7 26.3 €2,213/m² 1,470 €2,391/m² -7.4%
#28 Valladolid Valladolid 300,618 43.3 50.4 46.4 48.4 31.7 €1,676/m² 3,312 €2,382/m² -29.6%
#29 Alacant/Alicante Alacant/Alicante 358,720 43.2 53.5 42.9 44.0 33.6 €1,990/m² 5,238 €2,379/m² -16.3%
#30 Fuenlabrada Madrid 190,790 42.8 44.3 50.4 44.0 35.2 €2,478/m² 1,449 €2,367/m² +4.7%
#31 Getafe Madrid 189,906 42.6 47.4 48.2 35.7 40.0 €2,951/m² 1,455 €2,361/m² +25.0%
#32 Alcalá de Henares Madrid 200,702 42.4 47.9 41.5 40.3 45.9 €2,429/m² 1,954 €2,355/m² +3.1%
#33 Vitoria-Gasteiz Araba/Álava 257,968 42.4 41.7 45.6 55.9 32.2 €2,744/m² 2,489 €2,355/m² +16.5%
#34 Sabadell Barcelona 222,177 41.6 41.9 55.8 38.8 30.0 €2,167/m² 2,586 €2,332/m² -7.1%
#35 Leganés Madrid 194,084 40.4 58.4 42.2 30.5 29.3 €2,889/m² 1,448 €2,298/m² +25.8%
#36 Coslada Madrid 80,760 40.2 26.2 54.0 50.6 44.4 €2,812/m² 635 €2,292/m² +22.7%
#37 Las Palmas de Gran Canaria Las Palmas 380,436 39.6 52.0 43.9 32.6 30.2 €2,346/m² 3,218 €2,275/m² +3.1%
#38 Alcorcón Madrid 173,625 39.5 54.1 40.4 28.8 37.3 €2,994/m² 1,194 €2,272/m² +31.8%
#39 San Fernando Cádiz 93,645 38.8 30.6 60.0 39.6 28.8 €1,743/m² 953 €2,252/m² -22.6%
#40 Tarragona Tarragona 141,151 38.4 41.1 47.7 42.8 24.0 €1,714/m² 1,871 €2,241/m² -23.5%
#41 Palma Illes Balears 431,521 38.4 41.1 47.3 47.3 20.3 €3,950/m² 3,800 €2,241/m² +76.2%
#42 Sant Boi de Llobregat Barcelona 84,831 38.0 17.4 60.4 58.9 35.5 €2,786/m² 875 €2,230/m² +24.9%
#43 Logroño La Rioja 151,164 37.8 24.2 46.7 58.7 39.1 €1,643/m² 1,959 €2,225/m² -26.1%
#44 San Sebastián de los Reyes Madrid 94,969 37.4 47.0 31.3 29.0 49.7 €3,558/m² 721 €2,214/m² +60.7%
#45 Alcobendas Madrid 121,373 36.5 49.1 29.6 31.6 44.2 €4,654/m² 903 €2,189/m² +112.6%
#46 Terrassa Barcelona 228,708 36.4 34.3 48.5 34.3 34.6 €2,086/m² 2,964 €2,186/m² -4.6%
#47 Benalmádena Málaga 77,654 36.2 36.6 43.8 42.7 27.2 €3,142/m² 1,430 €2,181/m² +44.1%
#48 Málaga Málaga 591,637 36.0 49.9 45.4 28.6 15.6 €3,039/m² 4,429 €2,176/m² +39.7%
#49 Pozuelo de Alarcón Madrid 89,378 35.4 54.1 32.2 24.7 34.8 €5,018/m² 462 €2,160/m² +132.3%
#50 Oviedo Asturias 220,543 34.9 45.3 38.5 39.2 21.0 €1,812/m² 2,982 €2,146/m² -15.6%
#51 Gandia València/Valencia 80,095 34.2 29.0 39.1 47.0 34.1 €1,487/m² 1,491 €2,128/m² -30.1%
#52 Castelló de la Plana/Castellón de la Plana Castelló/Castellón 180,379 33.8 45.6 36.7 35.9 20.4 €1,301/m² 1,974 €2,117/m² -38.6%
#53 Toledo Toledo 86,526 33.1 41.1 37.7 36.4 20.0 €1,687/m² 777 €2,099/m² -19.6%
#54 Valdemoro Madrid 83,507 32.4 37.2 29.6 30.1 43.0 €2,190/m² 809 €2,081/m² +5.2%
#55 Jaén Jaén 112,074 31.9 12.2 53.3 50.8 31.1 €1,279/m² 1,349 €2,068/m² -38.2%
#56 Santander Cantabria 174,101 31.7 24.2 49.5 36.3 28.2 €2,859/m² 1,916 €2,063/m² +38.6%
#57 Parla Madrid 134,833 30.9 35.6 33.6 21.2 40.1 €1,995/m² 1,195 €2,042/m² -2.3%
#58 San Cristóbal de La Laguna Santa Cruz de Tenerife 160,258 30.3 48.2 34.5 23.3 15.9 €1,861/m² 846 €2,027/m² -8.2%
#59 Cáceres Cáceres 96,441 30.2 40.5 41.7 25.7 10.1 €1,153/m² 1,581 €2,025/m² -43.0%
#60 Estepona Málaga 78,413 30.1 — 33.9 30.2 24.4 €3,281/m² 1,985 €2,022/m² +62.3%
#61 Dos Hermanas Sevilla 140,430 30.0 27.6 44.3 33.4 21.6 €1,354/m² 1,683 €2,020/m² -33.0%
#62 Las Rozas de Madrid Madrid 98,590 29.8 58.0 23.1 19.7 25.6 €3,908/m² 717 €2,015/m² +94.0%
#63 Sant Cugat del Vallès Barcelona 98,621 29.8 41.9 34.3 29.4 17.5 €4,924/m² 534 €2,015/m² +144.4%
#64 Torrent València/Valencia 89,401 29.8 26.7 35.3 44.0 22.5 €1,453/m² 866 €2,015/m² -27.9%
#65 Ourense Ourense 104,891 28.3 28.1 33.7 35.5 24.3 €1,368/m² 911 €1,978/m² -30.8%
#66 Reus Tarragona 109,930 28.2 5.0 53.5 51.0 27.5 €1,453/m² 1,330 €1,975/m² -26.4%
#67 Lugo Lugo 99,482 27.8 21.9 41.2 37.5 18.9 €1,189/m² 958 €1,965/m² -39.5%
#68 Almería Almería 202,675 27.6 18.1 42.8 38.7 25.8 €1,570/m² 2,167 €1,961/m² -19.9%
#69 Roquetas de Mar Almería 109,204 26.7 27.6 34.7 28.9 26.5 €1,438/m² 2,003 €1,939/m² -25.8%
#70 León León 122,243 25.8 5.0 47.4 49.5 25.6 €1,398/m² 1,576 €1,917/m² -27.1%
#71 Rivas-Vaciamadrid Madrid 101,949 24.9 21.1 33.2 30.8 33.0 €2,673/m² 435 €1,896/m² +41.0%
#72 Santiago de Compostela A Coruña 99,536 24.7 24.1 35.3 29.3 19.1 €2,405/m² 554 €1,891/m² +27.1%
#73 Pontevedra Pontevedra 83,077 24.6 40.7 29.1 19.8 13.7 €1,918/m² 553 €1,889/m² +1.6%
#74 Rubí Barcelona 81,532 24.2 19.2 31.1 30.3 27.3 €2,203/m² 776 €1,880/m² +17.2%
#75 Gijón Asturias 268,561 23.8 28.6 29.9 26.6 15.1 €2,168/m² 3,002 €1,870/m² +15.9%
#76 Vigo Pontevedra 293,977 23.3 20.8 37.0 25.9 19.2 €2,237/m² 1,850 €1,859/m² +20.4%
#77 Telde Las Palmas 102,867 22.3 — 26.2 13.5 25.2 €1,660/m² 568 €1,836/m² -9.6%
#78 Mijas Málaga 93,302 22.0 23.3 27.7 28.2 19.2 €2,955/m² 2,054 €1,829/m² +61.6%
#79 Huelva Huelva 143,290 21.9 10.3 49.7 30.5 12.3 €1,431/m² 1,605 €1,827/m² -21.7%
#80 Ceuta Ceuta 83,229 21.7 — 29.3 15.5 16.3 €2,010/m² 598 €1,822/m² +10.3%
#81 Marbella Málaga 159,000 21.6 — 27.6 23.9 10.4 €4,371/m² 2,793 €1,820/m² +140.2%
#82 Torrevieja Alacant/Alicante 94,803 20.9 6.2 40.7 43.3 17.9 €2,031/m² 4,739 €1,804/m² +12.5%
#83 Vélez-Málaga Málaga 85,990 20.6 15.9 34.1 26.8 17.5 €2,294/m² 766 €1,798/m² +27.6%
#84 Melilla Melilla 85,811 19.8 — 29.5 17.4 7.9 €1,955/m² 445 €1,780/m² +9.9%
#85 Elx/Elche Alacant/Alicante 243,128 19.4 11.7 30.7 29.5 16.9 €1,372/m² 2,369 €1,771/m² -22.5%
#86 Talavera de la Reina Toledo 84,738 19.0 5.0 35.0 33.2 18.7 €1,123/m² 1,126 €1,762/m² -36.2%
#87 Arona Santa Cruz de Tenerife 86,624 18.9 31.8 23.5 18.9 11.7 €3,253/m² 1,328 €1,760/m² +84.8%
#88 Córdoba Córdoba 322,811 18.5 8.4 34.4 26.0 18.8 €1,607/m² 4,087 €1,751/m² -8.3%
#89 Algeciras Cádiz 124,978 18.4 13.7 33.6 21.3 16.7 €1,216/m² 1,153 €1,749/m² -30.5%
#90 Chiclana de la Frontera Cádiz 89,794 15.1 9.3 29.5 22.5 13.1 €1,808/m² 681 €1,679/m² +7.7%
#91 Guadalajara Guadalajara 90,909 15.0 5.0 23.8 27.4 26.2 €1,694/m² 766 €1,677/m² +1.0%
#92 El Puerto de Santa María Cádiz 89,960 14.7 14.1 25.4 17.4 11.4 €2,151/m² 834 €1,671/m² +28.7%
#93 El Ejido Almería 90,135 14.3 12.1 25.2 15.7 21.4 €1,081/m² 1,357 €1,663/m² -35.0%
#94 Badajoz Badajoz 150,570 13.3 5.0 32.8 19.9 9.3 €1,437/m² 1,590 €1,642/m² -12.5%
#95 Murcia Murcia 474,617 12.9 11.3 23.6 13.6 12.6 €1,446/m² 4,508 €1,634/m² -11.5%
#96 Cartagena Murcia 219,777 12.3 5.0 30.1 18.7 11.2 €1,449/m² 2,168 €1,622/m² -10.7%
#97 Orihuela Alacant/Alicante 83,720 11.9 6.2 23.0 20.8 12.5 €2,127/m² 2,449 €1,614/m² +31.8%
#98 Jerez de la Frontera Cádiz 213,688 11.4 10.0 23.7 17.7 8.4 €1,472/m² 1,989 €1,604/m² -8.2%
#99 Molina de Segura Murcia 77,493 11.2 — 11.9 8.8 12.6 €1,009/m² 672 €1,600/m² -36.9%
#100 Lorca Murcia 98,334 9.9 5.0 16.7 17.2 12.4 €1,109/m² 511 €1,574/m² -29.6%
Abschnitt 9 • Methodik & Quellen Ergebnis verlinken

9. Methodik, Datenherkunft & Limitationen

Detaillierte technische Dokumentation der Datenquellen, Geoverknüpfungen, ökonometrischen Spezifikationen und Modellgrenzen.

1. Official Real Estate Transactions • Consejo General del Notariado

Property transaction metrics are derived from Consejo General del Notariado. Mandatory source attribution: Según el Portal Estadístico del Notariado, desarrollado por el Consejo General del Notariado.

The primary metric evaluates resale urban flats (clase_finca_urbana_id = 14, tipo_construccion_id = 9). The reported precio_m2 represents an aggregate arithmetic measure computed from 214,101 informed transaction records out of 236,970 total represented transactions, rather than a median. Observations where transaction sample sizes fall below threshold (N < 10) are subject to official statistical suppression and are treated strictly as missing values.

2. Territorial Cohort Definition

The study cohort comprises Spain's 100 largest municipalities by official resident population according to the INE Padrón Municipal (ranging from Madrid with 3,422,447 residents to Soria with 40,404 residents). Together, these 100 municipalities account for 22,646,615 residents (47.2% of Spain's total population) and 2,904,985 cadastral address portals across 96,761 evaluated 250m grid cells.

3. BarrioRadar Scoring Model (v1.1) & Geographic Weighting

Accessibility scores are calculated using the BarrioRadar v1.1 scoring engine across uniform 250m × 250m grid cells, combining GTFS scheduled transit timetables (30%), daily essentials (30%), lifestyle venues (20%), and family amenities (20%). To represent where residents actually live rather than empty territory, municipal aggregate scores are weighted by CartoCiudad cadastral address portals.

4. Econometric Specification, Robust Inference & Retransformation

The primary regression specification is log-linear: ln(precio_m2) = α + β · (Score) + ε estimated across N = 100 municipal observations. Statistical inference is validated using heteroskedasticity-robust standard errors (MacKinnon & White HC3: SE = 0.002185, t = 5.67, p = 1.34 × 10⁻⁷, 95% CI: [0.00806, 0.01673]). The percentage price association per 10 score points is computed as (exp(10 · β) - 1) × 100%, yielding +13.19% (HC3 95% CI: +8.39% to +18.21%).

Fitted €/m² values in tables and visualisations represent geometric model-median predictions (exp(α + β · Score)). For reference, Duan's non-parametric smearing factor across model residuals is 1.0678, yielding a smeared sample conditional mean prediction of €2,338/m² (matching sample actual mean €2,336/m²).

Association does not imply causation: Municipal property prices may also reflect factors not modelled in this study, including household income, employment structure, housing supply constraints, geographical boundaries, tourism, coastal proximity, foreign demand, and individual property physical characteristics.

Zitierweise dieser Studie

If referencing this dataset or research in academic research, journalistic reporting, or policy publications, please cite as:

BarrioRadar (2026). The Price of Accessibility in Spain: An Empirical Analysis of 100 Municipal Housing Markets Covering 236,970 Transactions. BarrioRadar Location Intelligence Research. https://www.barrioradar.com/research/price-of-accessibility/

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