Madrid vs Barcelona: De kloof in huizenprijzen die door inflatie zichtbaar wordt

In 2010 bedroeg de gemiddelde verkoopprijs van woningen in Barcelona 3.353 EUR per vierkante meter gebruiksoppervlakte, tegenover 2.998 EUR in Madrid. Beide steden daalden sterk tijdens de financiële crisis tot het dieptepunt in 2013, waarna de stad Barcelona halverwege de jaren 2010 veel sneller herstelde.

Op het hoogtepunt in 2017 was de voorsprong van Barcelona opgelopen tot 554 EUR per vierkante meter (en bedroeg deze in 2018 nog 493 EUR per vierkante meter). Zelfs in 2020 werd een vierkante meter in Barcelona nog verkocht voor gemiddeld 3.577 EUR tegenover 3.131 EUR in Madrid - een verschil van 446 EUR per vierkante meter in het voordeel van Barcelona.

Na 2020 bewogen beide markten in een heel ander tempo. De gemiddelde transactieprijs in Barcelona daalde tussen 2020 en 2023 met 6,4% in reële termen alvorens te herstellen in 2024 en 2025. Madrid boekte in elk jaar van 2021 tot 2025 een positieve voor inflatie gecorrigeerde groei - met kleinere reële stijgingen in 2022 en 2023 (+0,7% en +1,4%, toen de nominale jaargroei afzwakte van +9,1% in 2022 naar +5,0% in 2023), gevolgd door een sterke versnelling in 2024 en 2025 -, passeerde Barcelona in 2024 (4.192 EUR tegenover 4.078 EUR per vierkante meter) en bouwde in 2025 een voorsprong op van 331 EUR per vierkante meter.

Huizenprijzen worden vrijwel altijd gerapporteerd in nominale euro's: het bedrag dat in het jaar van verkoop in de koopakte staat. Als de inflatie bijna nul is, lopen nominale prijsveranderingen en reële koopkrachtwinst vrijwel gelijk op. Bij hoge inflatie kunnen nominale bedragen echter een sterke geldillusie wekken.

Tussen 2020 en 2025 stegen de dagelijkse consumentenprijzen in Spanje met 22,1% volgens de officiële nationale consumentenprijsindex van het INE. Dat betekent dat de gemiddelde transactieprijzen per vierkante meter in die vijf jaar met 22,1% moesten stijgen om dezelfde reële waarde te behouden in termen van dagelijkse goederen en diensten.

In Madrid steeg de stedelijke gemiddelde woningtransactieprijs per vierkante meter tussen 2020 en 2025 met 53,8% in nominale euro's. Gemeten in constante euro's van 2025 - rekening houdend met hoe inflatie de koopkracht van de euro in dezelfde periode verminderde - boekte de gemiddelde transactieprijs in Madrid een reële stijging van 26,0%. In Barcelona stegen de gemiddelde nominale transactieprijzen in diezelfde vijf jaar met 25,4%: een aanzienlijk cijfer op papier, maar na inflatiecorrectie slechts 2,7% reële groei, oftewel circa 0,5% per jaar. Omdat deze cijfers de gemiddelde geregistreerde transactieprijs per vierkante meter van alle in elk jaar verkochte woningen meten en niet herhaalde verkopen van exact hetzelfde pand, volgen ze het brede prijspeil van de markt en niet de gerealiseerde winst van een individuele huiseigenaar.

Een controle over langere perioden bevestigt dat dit geen artefact is van het kiezen van 2020 als startpunt. Gemeten vanaf het pre-pandemische jaar 2019 tot 2025 steeg Madrid reëel met 23,7% tegenover 4,9% in Barcelona. Over de volledige vijftienjarige cyclus van 2010 tot 2025 ligt Madrid reëel 19,0% boven het niveau van 2010, terwijl Barcelona nog 0,9% onder zijn reële niveau van 2010 staat.

In Madrid was de stijging van de gemiddelde transactieprijzen in de hele gemeente zichtbaar. Alle 140 statistische districten met volledige gegevens tussen 2020 en 2025 stegen sneller dan de inflatie. Zelfs het traagst groeiende statistische district van de hoofdstad, Timón-Casco Histórico-Aeropuerto in Barajas (ES001D21139), ging er in reële termen nog met 1,6% op vooruit, terwijl bijna vier op de vijf districten in Madrid (109 van de 140, oftewel 77,9%) reëel minstens 15% wonnen en bijna zes op de zeven (120 van de 140, oftewel 85,7%) reëel minstens 10% stegen. Ook gemeten vanaf het pre-pandemische jaar 2019 tot 2025 blijft het beeld vrijwel gelijk, met reële prijswinst in 139 van de 140 districten in Madrid.

Barcelona liet een veel ongelijker beeld zien. Van de 74 statistische districten van de stad bleven er 50 tussen 2020 en 2025 de inflatie voor, terwijl in 24 districten - bijna een derde van de stad (32,4%) - de gemiddelde transactieprijzen per vierkante meter in reële termen daalden. Zeven van die districten noteerden relatief kleine dalingen van minder dan 2%.

Die reële daling valt op het eerste gezicht niet direct op omdat 23 van de 24 betrokken districten in Barcelona in 2025 nog altijd hogere nominale verkoopprijzen noteerden dan in 2020. Geografisch liggen de 24 districten verspreid over acht van de tien bestuurlijke districten van Barcelona - waaronder alle vijf statistische districten in Ciutat Vella (aangevoerd door el Barri Gòtic, het enige gebied in beide steden waar ook de nominale prijs daalde, met -2,1% nominaal en -19,8% reëel) en delen van Sants-Montjuïc, Gràcia, Sant Martí, Eixample, Les Corts, Sant Andreu en Sarrià-Sant Gervasi -, terwijl alle statistische districten in Nou Barris en Horta-Guinardó de inflatie voorbleven.

Omdat 2020 een pandemiejaar was, hangt het exacte aantal districten in Barcelona dat achterbleef bij de inflatie af van het gekozen startpunt: tussen 2020 en 2025 daalden 24 van de 74 districten in reële termen, tegenover 16 van de 74 gemeten vanaf het pre-pandemische jaar 2019 tot 2025, en slechts 1 van de 74 over de langere tienjarige cyclus van 2015 tot 2025.

De sterkste reële stijgingen in Madrid tussen 2020 en 2025 vonden plaats in zowel centrale buurten als zuidelijke stadsdelen. Over het tijdvak 2020-2025 waren de snelst groeiende statistische districten in de hoofdstad Niño Jesús-Jerónimos in Retiro (+49,8% reëel), Justicia in Centro (+48,1% reëel) en Imperial in Arganzuela (+41,8% reëel), gevolgd door zuidelijke districten in Usera (+39,5% reëel in Zofío) en Vicálvaro (+38,8% reëel in Casco Histórico de Vicálvaro-2). Ook de toplocaties in Salamanca boekten aanzienlijke reële stijgingen - aangevoerd door Goya (+38,2% reëel), Lista (+34,9% reëel) en Recoletos (+30,1% reëel, tot 10.952 EUR per vierkante meter in 2025). De exacte rangorde van individuele districten is gevoelig voor het gekozen startjaar omdat verschillende districtsgemiddelden in 2020 bij kleine jaarlijkse transactievolumes onder hun niveau van 2019 lagen. In de interactieve tabel hieronder zijn de exacte nominale en voor inflatie gecorrigeerde cijfers voor alle 214 districten te bekijken.

Deze kwartaalcijfers van het Colegio de Registradores de España (CORPME) volgen ingeschreven woningverkopen op provincieniveau, voor alle 179 gemeenten in de provincie Madrid en alle 311 gemeenten in de provincie Barcelona. Anders dan in de kerngemeenten - waar de stad Barcelona tot 2024 duurder was dan de stad Madrid - ligt de gemiddelde vierkantemeterprijs in de provincie Madrid in elk kwartaal sinds het eerste kwartaal van 2012 hoger dan in de provincie Barcelona, omdat de provincie Barcelona een groter aandeel goedkopere binnenlandse en kleinere gemeenten omvat.

Tussen het tweede kwartaal van 2020 en het tweede kwartaal van 2026 stegen de consumentenprijzen in Spanje met 23,5%. In die zes jaar klommen de gemiddelde geregistreerde transactieprijzen in de provincie Madrid nominaal met 56,8% (van 2.745 EUR naar 4.305 EUR per vierkante meter), goed voor een reële toename van 27,0%.

In dezelfde periode van zes jaar tot Q2 2026 stegen de geregistreerde transactieprijzen in de provincie Barcelona nominaal met 26,6% (van 2.555 EUR naar 3.234 EUR per vierkante meter). Gecorrigeerd voor de stijging van de consumentenprijzen met 23,5% bedraagt de reële toename in de provincie Barcelona over zes jaar 2,5%, wat wijst op een vergelijkbaar provinciaal groeiverschil tot halverwege 2026.

Over de 432 Spaanse gemeenten met volledige prijswaarnemingen voor 2020 en 2025 in de INE Urban Audit noteerden er 431 in 2025 hogere nominale huizenprijzen dan in 2020. Op het eerste gezicht leek bijna elke onderzochte gemeente in prijs te stijgen. Na correctie voor de 22,1% consumentenprijsinflatie bleken echter 99 van die 432 gemeenten (22,9%) in reële termen te zijn gedaald.

Een vergelijking van tien geselecteerde grote Spaanse steden laat zien waar Madrid en Barcelona binnen de bredere stedelijke markt staan. Madrid (+26,0% reëel, +53,8% nominaal) staat bovenin deze vergelijking vlak achter snelgroeiende kustmarkten als Málaga (+29,1% reëel) en València (+27,2% reëel), en voor Alicante (+19,2% reëel) en Palma de Mallorca (+17,4% reëel). Aan de andere kant van de selectie kenden Bilbao (+7,1% reëel), Barcelona (+2,7% reëel) en Sevilla (+1,9% reëel) tussen 2020 en 2025 de laagste reële groei.

Inflatiecorrectie versus lokale huishoudinkomens

Het corrigeren van huizenprijzen voor consumentenprijsinflatie beantwoordt een specifieke vraag: steeg de gemiddelde transactieprijs per vierkante meter sneller dan de algemene kosten van levensonderhoud? Betaalbaarheid voor lokale inwoners is een aparte vraag die afhangt van hoe snel de lokale huishoudinkomens in dezelfde periode meegroeiden.

Officiële gemeentelijke inkomensgegevens van het INE (Atlas de Distribución de Renta de los Hogares, gepubliceerd tot en met 2024) laten zien dat de netto huishoudinkomens tussen 2015 en 2024 in beide steden zijn gestegen, zowel in nominale euro's als na inflatiecorrectie. Over dezelfde periode van negen jaar stegen de gemiddelde woningtransactieprijzen per vierkante meter in beide hoofdsteden echter aanzienlijk sneller dan de lokale huishoudinkomens, met een groter verschil tussen prijsgroei en inkomensgroei in Madrid dan in Barcelona, zoals te zien is in de onderstaande tabel. Omdat deze gemeentelijke cijfers het gemiddelde netto-inkomen van alle woonachtige huishoudens meten en niet het inkomen van daadwerkelijke woningkopers, weerspiegelen ze de lokale verdiencapaciteit en niet bestaand woningvermogen, familievermogen of extern kapitaal waarmee aankopen eveneens worden gefinancierd.

Wanneer inflatie terugkeert na jaren van lage prijsstijgingen, zijn nominale woningmarktcijfers niet langer op hun gezichtswaarde te beoordelen. Een stijging van de gemiddelde verkoopprijzen met 25% over vijf jaar betekent een sterke reële toename bij 1% inflatie per jaar, maar houdt nauwelijks gelijke tred met de kosten van levensonderhoud wanneer het algemene prijspeil met 22,1% is gestegen.

Voor kopers die de gemeenten Madrid en Barcelona vergelijken, hebben de afgelopen vijf jaar een langdurige prijsverhouding op stadsniveau omgekeerd. De stad Madrid is per vierkante meter niet langer het goedkopere alternatief voor de stad Barcelona; de hoofdstad kent inmiddels een hogere gemiddelde transactieprijs en liet in alle 140 onderzochte statistische districten een stijging van het gemiddelde prijspeil boven de inflatie zien.

In Barcelona verschilt het beeld sterk per gebied. Twee derde van de statistische districten in de stad bleef tussen 2020 en 2025 de inflatie voor (en vier op de vijf gemeten vanaf 2019), terwijl bijna een derde in reële termen achteruitging ten opzichte van 2020 ondanks hogere nominale verkoopprijzen. Omdat gemiddelde vierkantemeterprijzen de samenstelling van de verkochte woningen in elke periode weerspiegelen en niet herhaalde verkopen van identieke woningen, doen kopers en eigenaren er goed aan naar de ontwikkeling per district en de directe woonomgeving te kijken.