Spaanse Aankoopbelasting & Overdrachtsbelasting Calculator

1. Belastingen bij Bestaande Bouw versus Nieuwbouw in Spanje

Bij het kopen van een woning in Spanje hangt de belasting af van het feit of het gaat om bestaande bouw (segunda mano) of een nieuwbouwwoning die rechtstreeks van een projectontwikkelaar wordt gekocht (obra nueva). U betaalt nooit tegelijkertijd overdrachtsbelasting (ITP) en btw (IVA/IGIC) over dezelfde woning.

2. Waarom Aankoopbelastingen per Regio Verschillen (Tabel 2026)

Spanje heeft de bevoegdheid voor overdrachtsbelasting (ITP) en zegelrecht (AJD) overgedragen aan de 17 autonome regio's, de drie Baskische provincies, Navarra en de autonome steden Ceuta en Melilla. Daardoor kost een bestaande woning van EUR 400.000 aan ITP EUR 16.000 in Bizkaia (4%), EUR 24.000 in Madrid (6%), EUR 28.000 in Andalusie (7%) en EUR 40.000 in Catalonie of Valencia (10%).

Bron: Geverifieerde regionale belastingwetten, BOE en officiele belastingportalen geldig in 2026. Progressieve regio's rekenen met marginale schijven, behalve Valencia waar het tarief van 11% over het gehele bedrag geldt boven EUR 1.000.000.

3. Hoe Werkt de Valor de Referencia van het Kadaster?

Sinds Wet 11/2021 geldt voor zowel ITP als AJD dat de wettelijke minimale belastbare grondslag (base imponible) het hoogste bedrag is van:

• De overeengekomen koopprijs in de notariële akte (precio escriturado), of
• De officiele Valor de Referencia van het Spaanse Kadaster op de datum van overdracht.

Verwar de Valor de Referencia niet met de Valor Catastral. De Valor Catastral staat op het jaarlijkse gemeentelijke IBI-aanslagbiljet, terwijl de Valor de Referencia jaarlijks door het Kadaster wordt berekend op basis van echte notariële verkoopprijzen (met een kortingsfactor van 0,90). Baskenland en Navarra hanteren hun eigen forale waarderingssystemen.

4. Verlaagde Tarieven en Vrijstellingen

Hoewel deze calculator rekent met de algemene standaardtarieven, bieden vrijwel alle regio's verlaagde tarieven onder specifieke voorwaarden:

• Hoofdverblijf (Vivienda Habitual): Verlaagde ITP- en AJD-tarieven bij aankoop van de eigen eerste woning onder regionale prijsplafonds.
• Jonge Kopers (onder 35 of 36 jaar): Verlaagde ITP-tarieven (vaak 3% tot 6%) afhankelijk van inkomensgrenzen.
• Grote Gezinnen & Kopers met een Beperking: Specifieke kortingstarieven (vaak 3% tot 4%) en ruimere prijsplafonds.
• Baskenland (2,5% ITP Hoofdverblijf & 0% AJD): In Alava, Bizkaia en Gipuzkoa is het standaard ITP-tarief 4% (en 2,5% voor kwalificerende hoofdverblijven tot 120 m2), terwijl nieuwbouwakten voor woningen zijn vrijgesteld van variabele AJD (0%).
• Ceuta & Melilla 50% Wettelijke Korting: Op grond van Art. 57 bis TRLITPAJD wordt het standaard ITP-tarief van 6% gehalveerd naar effectief 3%.

5. Overige Aankoopkosten (Niet Inbegrepen in de Belastingen)

Aankoopbelastingen vormen circa 75% tot 85% van de totale kosten koper. Daarnaast dient u rekening te houden met circa 1,5% tot 2,5% aan bijkomende kosten:

• Notariskosten (Notaria): Wettelijk gereguleerd tarief, doorgaans EUR 600 tot EUR 1.200.
• Eigendomsregister (Registro de la Propiedad): Officiele inschrijvingskosten in het kadaster/eigendomsregister, meestal EUR 400 tot EUR 900.
• Advocaat & Gestoria: Juridisch onderzoek en administratieve belastingafhandeling (gestoria ca. EUR 300 tot EUR 500).
• Hypotheek & Taxatie (Tasacion): Onder Hypotheekwet 5/2019 betaalt de bank de hypotheek-AJD, notaris en registerkosten van de lening; de koper betaalt de officiele taxatie (tasacion, ca. EUR 300 tot EUR 600).

6. Veelgestelde Vragen (FAQ) over Aankoopbelastingen in Spanje