Calculateur de Taxes d'Achat Immobilier en Espagne

1. Taxes sur l'Ancien vs Immobilier Neuf en Espagne

Lors de l'achat d'un logement en Espagne, la fiscalite depend de la nature du bien : logement ancien de seconde main (segunda mano) ou logement neuf achete directement a un promoteur (obra nueva). L'ITP et la TVA (IVA/IGIC) ne se cumulent jamais sur un meme logement.

2. Pourquoi les Taxes d'Achat Varient selon les Regions (Tableau 2026)

L'Espagne delegue la gestion et les taux de l'ITP et de l'AJD aux 17 Communautes Autonomes, aux trois Territoires Historiques basques (Alava, Bizkaia, Gipuzkoa), a la Navarre ainsi qu'a Ceuta et Melilla. Ainsi, l'achat d'un bien ancien a 400 000 EUR represente 16 000 EUR d'ITP en Bizkaia (4%), 24 000 EUR a Madrid (6%), 28 000 EUR en Andalousie (7%) et 40 000 EUR en Catalogne ou a Valence (10%).

Source : Lois fiscales regionales et forales en vigueur en 2026 verifiees via le BOE et les portails officiels. Les baremes progressifs s'appliquent par tranches marginales, sauf dans la Communaute Valencienne ou le taux de 11% s'applique des que la base depasse 1 000 000 EUR.

3. Comprendre la Valeur de Reference du Cadastre (Valor de Referencia)

Depuis la Loi 11/2021 contre la fraude fiscale, la base imposable minimale pour l'ITP et l'AJD en regime commun correspond au montant le plus eleve entre :

• Le prix d'achat convenu et inscrit dans l'acte authentique (precio escriturado), ou
• La Valeur de Reference officielle du Cadastre (Valor de Referencia) en vigueur a la date de signature.

Ne confondez jamais Valor de Referencia et Valor Catastral. Le Valor Catastral sert de base a la taxe fonciere annuelle (IBI), tandis que le Valor de Referencia est calcule chaque annee par la Direction Generale du Cadastre a partir des transactions notariees reelles (affectees d'un coefficient de 0,90). Le Pays Basque et la Navarre utilisent leurs propres systemes foraux d'evaluation minimale.

4. Taux Reduits et Exonerations

Bien que ce calculateur affiche les taux standards ordinaires, la majorite des regions prevoient des taux reduits sous conditions :

• Residence Principale (Vivienda Habitual) : Taux reduits d'ITP ou d'AJD sous plafonds de prix dans de nombreuses regions (Andalousie, Aragon, Asturies, Canaries, Cantabrie, Castille, Extremadura, Galice, Murcie, La Rioja).
• Jeunes Acheteurs (moins de 35/36 ans) : Taux reduits (souvent de 3% a 6%) sous conditions de revenus.
• Familles Nombreuses et Handicap : Taux preferentiels (souvent 3% a 4%) et plafonds majores.
• Pays Basque (ITP 2,5% Residence Principale & 0% AJD) : En Alava, Bizkaia et Gipuzkoa, l'ITP logement est de 4% (2,5% pour certaines residences principales jusqu'a 120 m2) et les actes d'achat de logements neufs sont exoneres d'AJD variable (0%).
• Abattement de 50% a Ceuta et Melilla : En vertu de l'Art. 57 bis TRLITPAJD, le taux general de 6% est reduit de moitie a 3% effectif.

5. Autres Frais d'Achat Non Inclus dans les Taxes

Les taxes d'acquisition representent 75% a 85% des frais d'achat. Il convient d'ajouter environ 1,5% a 2,5% du prix pour les frais annexes :

• Frais de Notaire (Notaria) : Reglementes par bareme d'Etat, generalement entre 600 EUR et 1 200 EUR.
• Registre de la Propriete (Registro de la Propiedad) : Inscription officielle du titre, generalement entre 400 EUR et 900 EUR.
• Avocat et Gestoria : Verification juridique et formalites administratives de paiement des taxes (gestoria : 300 a 500 EUR).
• Credit Hypothecaire et Expertise (Tasacion) : Selon la Loi 5/2019, la banque paie l'AJD, le notaire et le registre de l'hypotheque ; l'acheteur regle l'expertise officielle (tasacion, env. 300 a 600 EUR).

6. Questions Frequentes (FAQ) sur les Taxes d'Achat en Espagne