Calculadora de Impuestos por Compra de Vivienda en Espana

1. Impuestos en Vivienda de Segunda Mano frente a Obra Nueva

Al comprar una vivienda en Espana, el regimen fiscal depende de si se trata de una transmision de segunda mano (entre particulares o ulteriores entregas) o de una vivienda de obra nueva adquirida directamente al promotor. Nunca se pagan simultaneamente el ITP y el IVA/IGIC por la misma vivienda.

2. Por que Varian los Impuestos segun la Comunidad Autonoma (Tabla Comparativa 2026)

Tanto el ITP como el AJD son tributos cedidos a las 17 Comunidades Autonomas, las tres Diputaciones Forales vascas, la Comunidad Foral de Navarra y las Ciudades Autonomas de Ceuta y Melilla. Por ello, comprar una vivienda usada de 400.000 EUR supone 16.000 EUR de ITP en Bizkaia (4%), 24.000 EUR en Madrid (6%), 28.000 EUR en Andalucia (7%) y 40.000 EUR en Catalunya o la Comunitat Valenciana (10%).

Fuente: Normativa autonomica y foral vigente en 2026 verificada con BOE y portales tributarios oficiales. Las regiones progresivas aplican tramos marginales salvo la Comunitat Valenciana, que aplica el 11% sobre el total cuando la base supera 1.000.000 EUR.

3. Como Funciona el Valor de Referencia de Catastro

Desde la entrada en vigor de la Ley 11/2021 de medidas de prevencion y lucha contra el fraude fiscal, la base imponible minima tanto en el ITP de segunda mano como en el AJD de obra nueva en regimen comun es la mayor de las dos magnitudes siguientes:

• El precio o contraprestacion pactada declarada en la escritura publica de compraventa, o
• El Valor de Referencia de Catastro vigente en la fecha de devengo del impuesto.

No debe confundirse el Valor de Referencia con el Valor Catastral. El Valor Catastral figura en el recibo anual del IBI municipal, mientras que el Valor de Referencia es un valor fiscal determinado anualmente por la Direccion General del Catastro a partir de precios reales de compraventa ante notario minorados por un factor de 0,90. En Alava, Bizkaia, Gipuzkoa y Navarra rigen sistemas forales propios de valoracion fiscal minima.

4. Tipos Reducidos y Bonificaciones Fiscales

Aunque esta calculadora muestra la tributacion general estandar, casi todas las administraciones contemplan tipos reducidos cuando se cumplen determinados requisitos subjetivos y limites de valor:

• Adquisicion de Vivienda Habitual: Comunidades como Andalucia, Aragon, Asturias, Canarias, Cantabria, Castilla-La Mancha, Castilla y Leon, Extremadura, Galicia, Murcia y La Rioja aplican tipos reducidos de ITP y AJD para vivienda habitual dentro de topes de precio.
• Compradores Jovenes (menores de 35 o 36 anos): Existen tipos superreducidos de ITP (frecuentemente entre el 3% y el 6%) en Catalunya, Comunitat Valenciana, Andalucia, Castilla y Leon, Madrid o Murcia sujetos a limites de renta.
• Familias Numerosas, Monoparentales y Discapacidad: Reducciones especificas (habitualmente del 3% al 4% en ITP) y limites de valor del inmueble mas amplios.
• Pais Vasco (2,5% ITP Vivienda Habitual y 0% AJD): En Alava, Bizkaia y Gipuzkoa el tipo general de ITP de vivienda es del 4% (con tipo reducido del 2,5% para vivienda habitual hasta 120 m2 construidos bajo condiciones) y las primeras copias de escrituras de compra de vivienda estan exentas de la cuota variable de AJD (0%).
• Bonificacion del 50% en Ceuta y Melilla: Conforme al Art. 57 bis TRLITPAJD, las cuotas de ITP y AJD sobre inmuebles radicados en Ceuta y Melilla disfrutan de una bonificacion legal del 50% (resultando en un 3% efectivo de ITP).

5. Otros Gastos de Compraventa No Incluidos en los Impuestos

Los impuestos representan entre el 75% y el 85% de los gastos adicionales al precio de la vivienda, pero el comprador debe prever un 1,5% a 2,5% adicional para gastos notariales, registrales y de tramitacion:

• Notaria (Aranceles Notariales): Regulados por el Real Decreto 1426/1989 segun cuantia y extension de la escritura (habitualmente entre 600 EUR y 1.200 EUR).
• Registro de la Propiedad: Aranceles oficiales (Real Decreto 1427/1989) por inscribir el dominio a nombre del comprador (normalmente entre 400 EUR y 900 EUR).
• Gestoria y Abogado Inmobiliario: Honorarios de tramitacion y liquidacion de impuestos (gestoria, 300 a 500 EUR) y revision juridica opcional.
• Gastos de Hipoteca y Tasacion: Segun la Ley 5/2019 de Contratos de Credito Inmobiliario, el banco asume el AJD hipotecario, notaria, registro y gestoria del prestamo, mientras que el comprador abona la tasacion oficial homologada (aprox. 300 a 600 EUR).

6. Preguntas Frecuentes sobre Impuestos al Comprar Vivienda en Espana