Spanischer Grunderwerbsteuer-Rechner

1. Grunderwerbsteuer bei Bestandsimmobilien vs. Neubau in Spanien

Beim Immobilienkauf in Spanien haengt die Besteuerung davon ab, ob Sie eine gebrauchte Bestandsimmobilie (segunda mano) oder einen Erstbezug direkt vom Bautraeger (obra nueva) erwerben. ITP und IVA/IGIC fallen niemals gleichzeitig fuer dieselbe Wohnimmobilie an.

2. Warum Kaufsteuern in Spanien regional variieren (Uebersichtstabelle 2026)

Spanien uebertraegt die Kompetenz fuer ITP und AJD an die 17 Autonomen Gemeinschaften, die drei baskischen historischen Territorien (Alava, Bizkaia, Gipuzkoa), Navarra sowie Ceuta und Melilla. Fuer eine Bestandsimmobilie im Wert von 400.000 EUR betraegt die ITP beispielsweise 16.000 EUR in Bizkaia (4%), 24.000 EUR in Madrid (6%), 28.000 EUR in Andalusien (7%) und 40.000 EUR in Katalonien oder Valencia (10%).

Quelle: Gepruefte regionale Steuergesetze, BOE und offizielle Finanzportale (Stand 2026). Regionen mit Progressionsstufen berechnen Teilbetraege pro Stufe; Ausnahme ist Valencia mit einem Gesamtschwellenwert ab 1.000.000 EUR.

3. Der Kataster-Referenzwert (Valor de Referencia)

Seit dem Gesetz 11/2021 gilt fuer die Berechnung von ITP und AJD in den Regionen des allgemeinen Steuersystems als Mindestbemessungsgrundlage der jeweils hoehere Betrag aus:

• dem im Notarvertrag beurkundeten Kaufpreis (precio escriturado), oder
• dem offiziellen Kataster-Referenzwert (Valor de Referencia) am Tag des Vertragsabschlusses.

Verwechseln Sie den Valor de Referencia nicht mit dem Valor Catastral. Der Valor Catastral steht auf dem jaehrlichen IBI-Grundsteuerbescheid, waehrend der Valor de Referencia jaehrlich vom Katasteramt aus realen Notarkaufpreisen abgeleitet wird (mit einem Abschlagfaktor von 0,90). Im Baskenland und in Navarra gelten eigene forale Mindestbewertungsverfahren.

4. Ermaessigte Steuersaetze und Steuerbefreiungen

Waehrend dieser Rechner mit den allgemeinen Standardsaetzen kalkuliert, bieten fast alle Regionen Steuerermaessigungen unter bestimmten Voraussetzungen:

• Hauptwohnsitz (Vivienda Habitual): Viele Regionen gewaehren reduzierte ITP- oder AJD-Saetze beim Erwerb des Erstwohnsitzes innerhalb bestimmter Kaufpreisgrenzen.
• Junge Kaeufer (unter 35/36 Jahren): Reduzierte ITP-Saetze (oft 3% bis 6%) bei Einhaltung regionaler Einkommensgrenzen.
• Kinderreiche Familien & Menschen mit Behinderung: Spezielle Vorzugssaetze (meist 3% bis 4%) und hoehere Preisgrenzen.
• Baskenland (2,5% ITP Erstwohnsitz & 0% AJD): In Alava, Bizkaia und Gipuzkoa liegt die regulaere Wohn-ITP bei 4% (bzw. 2,5% fuer qualifizierte Hauptwohnsitze bis 120 m2), und Neubau-Wohnurkunden sind von der variablen AJD befreit (0%).
• Ceuta & Melilla 50% Steuerbonifikation: Nach Art. 57 bis TRLITPAJD halbiert sich die regulaere 6%-ITP auf effektiv 3%.

5. Weitere Kaufnebenkosten (Nicht in den Steuern enthalten)

Erwerbsteuern machen rund 75% bis 85% der gesamten Kaufnebenkosten aus. Zusaetzlich sollten Kaeufer etwa 1,5% bis 2,5% des Kaufpreises fuer Gebuehren einplanen:

• Notargebuehren (Notaria): Staatlich reguliert nach Kaufpreis und Urkundenumfang, meist 600 EUR bis 1.200 EUR.
• Grundbucheintragung (Registro de la Propiedad): Gesetzliche Gebuehrenordnung, meist 400 EUR bis 900 EUR.
• Anwalt & Gestoria: Rechtliche Due-Diligence-Pruefung und Steuerabwicklung (Gestoria ca. 300 EUR bis 500 EUR).
• Hypothekenbewertung (Tasacion): Nach dem Hypothekengesetz 5/2019 traegt die Bank die AJD-, Notar- und Grundbuchkosten der Hypothek; der Kaeufer zahlt das Wertgutachten (Tasacion, ca. 300 EUR bis 600 EUR).

6. Haeufig gestellte Fragen (FAQ) zur Grunderwerbsteuer in Spanien